เบื้องหลังสำคัญที่คุณควรรู้ ก่อนการซื้อคอนโด ? กับนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการและดูแลเกี่ยวกับคอนโด ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัย ความสะอาด งานซ่อมแซม รวมถึงการจัดการปัญหาต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อผู้อยู่อาศัยโดยตรง บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด คืออะไร มีบทบาทหน้าที่อย่างไร พร้อมแนะนำสิ่งที่ควรรู้ก่อนการตัดสินใจซื้อ เพื่อให้คุณได้คอนโดที่ใช่ และสบายใจเพื่อการอยู่อาศัยในระยะยาว
นิติบุคคลอาคารชุด คืออะไร
นิติบุคคลอาคารชุด คือ หน่วยงานที่เจ้าของห้องชุดทุกคนในอาคารร่วมกันจัดตั้งขึ้น เพื่อบริหารจัดการสิ่งต่าง ๆ ที่ลูกบ้านทุกคนใช้งานร่วมกัน
อาคารชุด คือ อาคารที่แบ่งออกเป็นหลายห้องหรือหลายยูนิต แต่ละยูนิตสามารถมีเจ้าของเป็นของตัวเองได้ เช่น คอนโดมิเนียม
หน้าที่ของนิติบุคคล
- ดูแลและควบคุมทรัพย์สินส่วนรวม เช่น ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือที่จอดรถ โดยนิติบุคคลต้องดูแลอุปกรณ์หรือพื้นที่เหล่านี้ ให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งานและปลอดภัย
- เรียกเก็บค่าส่วนกลาง ลูกบ้านทุกคนจะต้องชำระค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคล เพื่อนำเงินไปใช้ในการบริหารจัดการเกี่ยวกับส่วนกลางคอนโด เช่น การจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย แม่บ้านดูแลความสะอาด ไปจนถึงการซ่อมแซมทรัพย์สินที่ได้รับความเสียหาย
- จัดทำบัญชีและรายงานทางการเงิน นิติบุคคล มีหน้าที่ทำบัญชีรายรับ-รายจ่าย เกี่ยวกับการดำเนินงานของอาคารชุด อย่างเป็นระบบและโปร่งใส
- บำรุงรักษาความปลอดภัยและสิ่งแวดล้อม นิติบุคคล มีหน้าที่ในการดูแลความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย รวมถึงสภาพแวดล้อมให้สะอาดและน่าอยู่เสมอ
- จัดประชุมใหญ่และบริหารงานตามมติของลูกบ้าน นิติบุคคล ต้องจัดประชุมใหญ่กับเจ้าของร่วม อย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง เพื่อรายงานผลเกี่ยวกับงบประมาณประจำปี และเปิดโอกาสให้ลูกบ้านมีส่วนร่วมในการตัดสินใจ
โครงสร้างของนิติบุคคล
- เจ้าของร่วม (ลูกบ้าน) คือ เจ้าของห้องชุดแต่ละยูนิต มีสิทธิเลือกกรรมการ ออกเสียงในที่ประชุม ทำหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง และปฏิบัติตามข้อตกลง
- คณะกรรมการนิติบุคคล มาจากการเลือกตั้งโดยเจ้าของร่วม จำนวนกรรมการขึ้นอยู่กับข้อบังคับของนิติบุคคล ทำหน้าที่กำกับดูแลการบริหารงานของผู้จัดการ
- ผู้จัดการนิติบุคคล ได้รับการแต่งตั้งจากนิติบุคคลหรือบริษัทบริหาร เป็นผู้ดูแลเรื่องการดำเนินงานประจำวัน เช่น การซ่อมบำรุง การเก็บค่าส่วนกลาง รายงานผลการดำเนินงานต่อคณะกรรมการ
- ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จัดขึ้นอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง ใช้ตัดสินใจในเรื่องสำคัญ เช่น เลือกตั้งกรรมการ อนุมัติงบประมาณ
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
การจัดตั้งและการบริหารนิติบุคคลดำเนินภายใต้กรอบของกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อให้การดูแลอาคารชุดเป็นระบบ โปร่งใส และสามารถตรวจสอบได้โดยมีข้อกฎหมายหลัก ๆ ดังนี้
- พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม เป็นกฎหมายหลักที่กำหนดแนวทางการจัดตั้งอาคารชุด และนิติบุคคล รวมถึงหน้าที่ของคณะกรรมการ การเก็บค่าส่วนกลาง การจัดประชุมใหญ่ และสิทธิเจ้าของร่วม
- ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้สถานะทางกฎหมายแก่ “นิติบุคคล” ทำให้นิติบุคคลเป็นเสมือนบุคคล เช่น การทำสัญญา การถือครองทรัพย์ การว่าจ้างบุคลากร หรือการดำเนินคดีในนามขององค์กร
- กฎหมายแรงงาน ในกรณีที่มีการจ้างลูกจ้างประจำในนิติบุคคล เช่น พนักงานรักษาความปลอดภัย แม่บ้าน ช่างซ่อม
วิธีตรวจสอบนิติบุคคลก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด
ก่อนซื้อคอนโด อย่าลืมที่จะตรวจสอบนิติบุคคล เพื่อให้รู้ทันปัญหา สิทธิ และหน้าที่ของนิติบุคคล เพื่อลงทุนซื้อคอนโดได้อย่างมั่นใจ
- ตรวจสอบเอกสารทางกฎหมาย เพื่อให้มั่นใจว่านิติบุคคลมีการจดทะเบียนถูกต้อง และบริหารตามกฎระเบียบข้อบังคับที่ชัดเจน เช่น ข้อบังคับทางนิติบุคคล หรือทะเบียนนิติบุคคล
- ตรวจสอบสถานะทางการเงิน เพื่อสะท้อนให้เห็นถึงความมั่นคงทางการเงิน และศักยภาพในการดูแลงานส่วนรวมของคอนโดในระยะยาว เช่น ตรวจสอบบัญชีรายรับ-รายจ่ายประจำปี ยอดหนี้ค้างชำระ และกองทุนสำรอง
- สังเกตจากสภาพแวดล้อมจริง การไปสำรวจคอนโดด้วยตนเอง โดยสังเกตจากสภาพแวดล้อมภายในอาคาร เช่น ความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ระบบรักษาความปลอดภัยที่ดี และแสดงให้เห็นถึงการบริการของนิติบุคคล เพื่อเป็นส่วนช่วยในการตัดสินใจ
- ความคิดเห็นของผู้อยู่อาศัยเดิม ข้อมูลจากผู้ที่อยู่อาศัยจริงเป็นข้อมูลจากประสบการณ์ตรง ได้ข้อมูลทั้งข้อดี และปัญหาที่เกิดขึ้นจริงภายในคอนโด โดยเราสามารถหาข้อมูลเหล่านี้ได้จากกลุ่มโซเชียล กลุ่มผู้อยู่อาศัย หรือพูดคุยกับผู้พักอาศัยในพื้นที่
สิทธิของเจ้าของร่วมที่ควรรู้
เป็นสิทธิพื้นฐานของผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม นอกจากจะมีหน้าที่ในการชำระค่าส่วนกลาง และปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลแล้ว ยังมีสิทธิสำคัญตามกฎหมายดังนี้
- สิทธิการออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมมีสิทธิลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่ได้ เช่น เลือกตั้งกรรรมการนิติบุคคล อนุมัติงบประมาณ และแก้ไขข้อบังคับ
- สิทธิเข้าถึงข้อมูลของนิติบุคคล เจ้าของร่วมสามารถขอดูเอกสารที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับการบริหารได้เช่น รายงานงบการเงิน รายรับ-รายจ่าย ข้อบังคับอาคารชุด และรายงานประชุมใหญ่ที่ผ่านมา
- สิทธิตรวจสอบการบริหารงานของนิติบุคคล หากพบว่ามีการบริหารที่ไม่โปร่งใส เจ้าของร่วมมีสิทธิร้องเรียนต่อ คณะกรรมการนิติบุคคล กรมที่ดิน หรือรวมกลุ่มดำเนินคดีตามกฎหมาย
- สิทธิในการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ส่วนกลางอย่างเท่าเทียม ทุกยูนิตมีสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลางอย่างเท่าเทียม หากถูกปิดกั้นการใช้งานโดยไม่เป็นธรรม สามารถร้องเรียนได้
นิติบุคคลอาคารชุด ผู้เป็นเบื้องหลังของการอยู่อาศัยในการอยู่คอนโดที่หลายคนอาจมองข้าม หากเรามีห้องหรือคอนโดที่ดี แต่ขาดนิติบุคคลในการบริหารจัดการที่ดี หรือขาดการจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ อาจส่งผลต่อคุณภาพชีวิตโดยรวม ทั้งด้านความสะดวก ความปลอดภัย และความเป็นระเบียบของพื้นที่ส่วนกลาง ใครที่กำลังหาทีมงานมืออาชีพในการบริหารนิติบุคคล APP SERVICES พร้อมดูแลและให้บริการอย่างครบวงจร ด้วยระบบจัดการที่ดีและคุณภาพตามมาตรฐาน
☎️ Tel: 02-086-7199
🟢 Line OA: @appmanagement
🔵 Facebook: APP Home Private Service
