พ.ร.บ.เกี่ยวกับอาคารชุด อัปเดตประเด็นน่ารู้ฉบับล่าสุด

สำหรับการดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับอาคารชุดนั้นจะมีสิ่งที่เรียกว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด เป็นกรอบที่คอยดูแลควบคุมการดำเนินการต่าง ๆ ว่าสิ่งใดสามารถทำได้และสิ่งใดไม่สามารถกระทำได้ เพื่อเป็นการกำหนดขอบเขตและแสดงให้เห็นสิทธิของเจ้าของร่วม รวมถึงเป็นข้อมูลที่นิติบุคคลควรศึกษาเพื่อใช้เป็นชุดข้อมูลในการตอบข้อสอบถาม หรือลดข้อขัดแย้งที่อาจเกิดจากการขาดความรู้ความเข้าใจในข้อมูล APP Services ได้สรุปข้อกฎหมายที่น่าสนใจเกี่ยวกับอาคารชุดมาไว้ในบทความนี้แล้ว ไปดูกันเลย

พ.ร.บ. อาคารชุดคืออะไร

ในการกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับอาคารชุดไม่ได้เกิดขึ้นตามความต้องการของนิติบุคคลหรือลูกบ้าน แต่ทุกคนจะต้องดำเนินการตามข้อบังคับกฎหมายที่เรียกว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ที่ได้มีการระบุสิ่งที่ทำได้เกี่ยวกับอาคารชุดไว้อย่างครอบคลุม และมีการอัปเกตแก้ไขเรื่อย ๆ ให้เหมาะสมกับยุคสมัย

โดยในปัจจุบันนี้กฎหมายอาคารชุดที่นำมาใช้ดูแลควบคุมการกระการใด ๆ เกี่ยวกับอาคารชุดจะเป็น พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งเป็นฉบับที่แก้ไขเพิ่มเติมครั้งล่าสุด ทำให้มีการเพิ่มเติม แก้ไขข้อมูลที่สำคัญและน่าสนใจเกี่ยวกับอาคารชุด สามารถสรุปเป็นหัวข้อต่าง ๆ ที่ APP Services สรุปมาให้ทุกคนได้อ่านเป็นความรู้กันไว้ที่นี่แล้ว

สรุปหัวข้อสำคัญที่ควรรู้เกี่ยวกับ พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับล่าสุด

สำหรับผู้ที่อยากรู้เกี่ยวกับข้อกฎหมายที่มีการกำหนดเพิ่มเติม แก้ไข หรือเปลี่ยนแปลงจากพระราชบัญญัติอาคารชุดในฉบับล่าสุด เราได้เลือกหัวข้อที่มีความเกี่ยวข้องกับเจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง รวมถึงเป็นประเด็นที่น่าสนใจมาสรุปให้อ่านแบบเข้าใจง่ายกันไว้ที่บทความนี้ ได้แก่

1. การจดทะเบียนอาคารชุด

การจดทะเบียนที่ดินโดยเจ้าของที่ดิน หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยประสงค์จะให้ที่ดินหรืออาคารเป็นอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดกับเจ้าพนักงาน โดยหลักฐานต้องประกอบไปด้วย

• โฉนดที่ดิน
• แผนผังอาคารพร้อมเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
• รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด
• อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
• คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน
• ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
• หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

2. การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด

การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดแก่ผู้ซื้อ พ.ร.บ.ฉบับล่าสุดมีการเพิ่มเติมเนื้อหาที่น่าสนใจเกี่ยวกับเงื่อนไขในการโฆษณา ช่วยเพิ่มสิทธิประโยชน์ให้กับผู้ซื้อ ได้แก่

• ผู้มีกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของห้องชุดที่ทำการโฆษณาขาย จะต้องทำสำเนาภาพและข้อความที่ใช้ในการโฆษณาขายส่งให้กับนิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด
• ข้อความและภาพที่ใช้ในการโฆษณาอาคารชุดจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดของส่วนกลางให้ครบถ้วน
• ข้อความหรือภาพที่โฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาการซื้อขายห้องชุด หากข้อความใดขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความเป็นคุณแก่ผู้ซื้อห้องชุด

3. การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีกำหนด หากไม่เป็นไปตามนั้น ถือว่าสัญญาไม่มีผลใช้บังคับ

4. อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมทรัพย์ส่วนกลาง

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของร่วม ให้คำนวณจากสัดส่วนระหว่างเนื้อที่ห้องชุดของแต่ห้องชุด เทียบกับเนื้อที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ณ วันที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6

5. การออกค่าภาษีอากร

เจ้าของร่วมแต่ละคนจะต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้บริการส่วนรวม เครื่องมือ เครื่องใช้ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ  โดยเจ้าของร่วมแต่ละคนจะต้องออกค่าภาษีอารตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง รวมถึงเจ้าของห้องชุดที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ใดผู้หนึ่งด้วย

6. การไม่ชำระเงินของเจ้าของร่วม

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับสิทธิในการเข้าใช้ส่วนกลางรวมถึงงดออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ประจำปี

7. กรณีเจ้าของห้องชุดมีการสละสัญชาติไทย เปลี่ยนสัญชาติ

หากในตอนที่ได้ห้องมาเจ้าของห้องมีสัญชาติไทยแล้วหลังจากนั้นมีการเปลี่ยนสัญชาติ เจ้าของห้องชุดจะต้องแจ้งหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบถึงการเสียสัญชาติไทยภายใน 180 นับแต่วันที่เสียสัญชาติไทย

8. การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด

พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนเมื่อตรวจสอบแล้วพบว่าห้องชุดปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลมาแสดง

9. การจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

ให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด โดยประกอบไปด้ยคณะกรรมการตั้งแต่ 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยกรรมการจะมีวาระคราวละ 2 ปี หากมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่ม หรือเปลี่ยนกรรมการก่อนกำหนด ให้กรรมการที่ถูกเพิ่มมาดำรงตำแหน่งต่อเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการคนเดิม และหากหมดวาระไปแล้วแต่ยังไม่สามารถหาคนใหม่มาดำรงตำแหน่งต่อได้ ให้กรรมการเดิมดำรงตำแหน่งต่อไปก่อนได้จนกว่ากรรมการคนใหม่จะเข้ารับหน้าที่

ส่วนกรรมการที่หมดวาระไปแล้ว สามารถได้รับการแต่งตั้งให้กลับมาดำรงวาระต่อได้ แต่ต้องไม่ติดต่อกันเกิน 2 วาระ เว้นแต่จะหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแห่งไม่ได้ และการแต่งตั้งกรรมการ จะต้องนำไปแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

10. การจัดประชุมคณะกรรมการนิติบุคคล

หากมีการร้องขอจากคณะกรรมการมากกว่า 2 คนขึ้นไป จะต้องมีการจัดประชุมคณะกรรมการภายใน 7 วัน นับตั้งแต่มีคำร้องขอ โดยจะต้องมีอง์ประชุมมากกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคณะกรรมการทั้งหมด

หากในการประชุมประธานไม่สามารถเข้าร่วมการประชุมได้ ให้รองประธานทำหน้าที่แทนประธานในการจัดประชุม แต่ถ้าหากไม่มีรองประธาน หรือรองประธานไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้คณะกรรมการเลือกกรมการคนหนึ่งขึ้นมาเป็นประธานในที่ประชุม

11. การจัดทำงบดุล

นิติบุคคลจะต้องจัดทำงบดุลอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน โดยจะต้องมีรายการแสดงสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด กับทั้งบัญชีรายรับรายจ่ายจะต้องให้มีผู้ตรวจสอบบัญชีทำการตรวจสอบและนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี

12. การจัดทำรายงานประจำปี

นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลในที่ประชุมใหญ่ และจะต้องส่งเอกสารสำเนาไปให้เจ้าของร่วมทุกคนก่อนวันนัดประชุมใหญ่ไม่น้อยกว่า 7 วัน

13. การให้กรรมสิทธิ์คนต่างด้าว โดยไม่แจ้งต่อเจ้าหน้าที่

• คนต่างด้าวที่เป็นเจ้าของร่วมหรือนิติบุคคล หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในเวลาที่กำหนด ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 10000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่
• บุคคลใดถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 20000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สำหรับหัวข้อด้านบนก็เป็นสิ่งที่เรียกได้ว่ามีความสำคัญและน่าสนใจ เป็นสิ่งที่ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลอาคารชุดหรือเป็นเจ้าของร่วมห้องชุดก็ควรจะต้องศึกษาและรู้เกี่ยวกับข้อกฎมายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยและสิทธิรวมถึงสิ่งที่ห้ามกระทำ เป็นสิ่งที่ต้องระวางโทษ เพื่อไม่ให้กระทำผิดกฎหมายอาคารชุดโดยไม่ตั้งใจหรือรู้เท่าไม่ถึงการณ์ เพราะกฎหมายเป็นสิ่งที่ทุกคนต้องรู้และเข้าใจ

ดังนั้น การบริหารภายใต้กรอบกฎหมายอย่างโปร่งใสจึงเป็นสิ่งที่ APP Services เน้นย้ำ และให้ความสำคัญในการบริหารจัดการด้านนิติบุคคลอยู่เสมอ เพื่อให้ลูกค้าที่เลือกใช้บริการจากเรามั่นใจได้ว่า การให้บริการและการบริหารงานนิติบุคคลจากทีมงานนิติบุคคลของ APP Services มีความถูกต้อง ถูกกฎหมาย และดำเนินการภายใต้กฎหมายอาคารชุดอย่างมีความเข้าใจ

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service