ทรัพย์สินส่วนกลาง คืออะไร

คือ ส่วนต่าง ๆ ของโครงการที่ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมมือสิทธิ์ในการเข้าใช้งานเท่าเทียมกัน ไม่ได้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของใครผู้ใดผู้หนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างอาคาร ลิฟต์ ระบบระบายอากาศ ไฟทางเดิน ลานจอดรถ สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องสมุด รวมถึงสาธารณูปโภคต่าง ๆ

การสร้างมูลค่าเพิ่ม สำคัญอย่างไร

เพราะนอกจากการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อการใช้งานแล้ว หน้าที่อีกหนึ่งอย่างของนิติบุคคลก็คือการบริหารเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่ ที่ดิน หรือห้องชุดอาคาร เพราะว่าการที่พื้นที่มีมูลค่าเพิ่ม จะทำให้เป็นที่ต้องการในอนาคต เป็นพื้นที่อยู่อาศัยที่สามารถขายต่อได้ราคา เป็นสินทรัพย์ที่เป็นกำไรให้กับผู้เป็นเจ้าของ รวมถึงภาพลักษณ์ของโครงการเองก็ดูดี มีระดับ เป็นโครงการที่มีความน่าเชื่อถือและดึงดูดความสนใจในการเข้ามาจับจองเป็นเจ้าของในอนาคตได้

จะเกิดอะไรขึ้นถ้ามูลค่าทรัพย์ส่วนกลางลดลง

หากนิติบุคคลขาดการบริหารจัดการที่ดี ทำให้พื้นที่ในอาคารหรือหมู่บ้านจัดสรร รกร้าง ทรุดโทรม เก่า ไม่เหมาะกับการอยู่อาศัยก็จะเป็นการลดมูลค่าพื้นที่ คนที่จะเข้ามาลงทุนก็จะประเมินจากภาพลักษณ์ภายนอกที่เห็นว่าไม่เหมาะสมและไม่ควรค่าแก่การลงทุน เพราะโครงการดูขาดการพัฒนาและเอาใจใส่ รวมถึงการปล่อยขายหรือเช่าต่อในอนาคตก็จะทำได้ยากขึ้นด้วย ข้อเสียของการปล่อยปละละเลยทรัพย์ส่วนกลาง มีดังนี้

• ภาพลักษณ์อาคารชุดหรือหมู่บ้านทรุดโทรม ไม่น่าอยู่อาศัย
• ไม่ดึงดูดความสนใจให้เข้ามาลงทุน
• ปล่อยขายหรือเช่าต่อได้ยาก
• ในระยะยาวกลายเป็นพื้นที่ที่มูลค่าลดน้อยลง
• คุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัยแย่ลง
• บรรยากาศสภาพแวดล้อมภายในโครงการไม่ดี ไม่เหมาะสมต่อการอยู่อาศัย เป็นต้น

3 วิธีบริหารทรัพย์สินส่วนกลางให้มีมูลค่าเพิ่ม

วิธีการในการบริหารจัดการให้ทรัพย์สินส่วนกลางมีมูลค่าเพิ่ม แม้จะผ่านการใช้งานมาหลักหลายเดือนหรือหลายปี ขึ้นอยู่กับทักษะการบริหารจัดการของทีมงานนิติบุคคล ว่ามีความสามารถที่จะบริหารจัดการอย่างไร โดยทั่วไปแล้วการบริหารทรัพย์สินส่วนกลางให้มีมูล่าเพิ่ม สามารถเริ่มต้นจากการบริหารพื้นฐานได้ดังนี้

1. ดูแลและรักษาเป็นประจำ

วิธีการเพิ่มมูลค่าทรัพย์ส่วนกลางง่าย ๆ ที่เกิดขึ้นจากการปฏิบัติตามหน้าที่ทั่วไปของนิติบุคคลก็คือการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางต่าง ๆ ให้มีความใหม่ สะอาด พร้อมใช้งานอยู่เสมอ ด้วยกระบวนการตรวจเช็กบำรุงไม่ให้ทรัพย์สินส่วนกลางเก่าชำรุดทรุดโทรม ส่งเสริมให้พื้นที่ส่วนกลางเป็นตัวช่วยในการพัฒนาคุณภาพชีวิตให้กับผู้อยู่อาศัย จะทำให้มูลค่าที่พักอาศัยสูงขึ้นได้

2. จัดพื้นที่ส่วนกลางให้ตอบโจทย์กับผู้อยู่อาศัย

จัดพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะกับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยโดยใช้ข้อมูลเชิงสถิติร่วมกันกับการออกแบบวางแผน เช่น หากมีผู้อยู่อาศัยเป็นกลุ่มพนักงาน เจ้าของกิจการหรือผู้บริหารองค์กรเยอะ การจัดพื้นที่ทำงานแบบ Co-working Space ก็จะช่วยพัฒนาคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย หรือการบริหารให้พื้นที่ส่วนกลางที่เข้าถึงง่าย จองคิวเข้าใช้งานและเช็กระบบตารางการใช้งานได้ผ่าน Smart App

3. ใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วย

เพื่อให้การติดต่อประสานงานและดำเนินการต่าง ๆ เป็นไปอย่างรวดเร็วและลดภาระบางส่วนที่ไม่จำเป็นในการปฏิบัติงานให้กับนิติบุคคล ****การนำเอาเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการบริหารจัดการช่วยพัฒนาในการจัดการและเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลางให้สะดวกและคล่องตัวมากยิ่งขึ้น เช่น จองคิวเข้าใช้งานและเช็กระบบตารางได้ผ่าน Smart App

จะเห็นได้ว่าการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่อยู่อาสัยนั้นไม่ได้มีวิธีการที่ยุ่งยาก แต่มาจากพื้นฐานการบริหารจัดการที่ดีในเรื่องของการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางเป็นประจำ สม่ำเสมอ ไม่ปล่อยให้อุปกรณ์หรือส่วนต่าง ๆ ของโครงการเก่า ทรุดโทรม หรือไม่พร้อมใช้งาน APP Services จึงเน้นย้ำอย่เสมอว่าการดูแลให้ทรัพย์สินส่วนกลางเป็นภาระหน้าที่ที่มีความสำคัญมากกว่าแค่ตอบสนองความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย แต่การดูแลบำรุงรักษาอย่างมีมาตรฐานและสม่ำเสมอเป็นการช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและอาคารชุดในอนาคตได้ด้วยนั่นเอง

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

บริษัทบริหารนิติบุคคล มีหน้าที่อะไร

บริษัทบริหารงานนิติบุคคล แม้จะมีหลายบริษัทให้เลือกใช้บริการ แต่หน้าที่ในการให้บริการหลัก ๆ ก็คือการเข้ามาเป็นคนกลางระหว่างเจ้าของและเจ้าของร่วมหรือผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร ในการบริหารจัดการการใช้งานทรัพย์สินส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุด ดูแลความสงบเรียบร้อยของสังคมชุมชน รวมถึงรับหน้าที่ในการบริหารจัดการด้านต่าง ๆ ที่มีความเกี่ยวข้องกับส่วนกลาง ที่อยู่อาศัย หรือความพึงพอใจและคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกบ้าน

หน้าที่ของบริษัทบริหารนิติบุคคลโดยทั่วไป ได้แก่

• บริหารจัดการ ดูแลรักษา ซ่อมแซมและบำรุงทรัพย์สินส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อให้มีความพร้อมต่อการใช้งาน สะอาด และใช้งานได้จริง
• รับผิดชอบเรียกเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้านตามกำหนดการชำระ
• บริหารจัดการด้านข้อมูลทั่วไป
• บริหารจัดการด้านการเผยแพร่ข่าวและการประชาสัมพันธ์ข้อมูลที่เป็นประโยชน์ต่อลูกบ้านหรือโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
• บริหารจัดการด้านความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัย
• บริหารจัดการให้สภาพแวดล้อมภายในอาคารหรือโครงการให้เหมาะกับการอยู่อาศัย พัฒนาคุณภาพชีวิต
• บริหารจัดการด้านระบบรักษาความปลอดภัย โดยการใช้บุคคลในการรักษาความปลอดภัยหรือใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วย
• จัดการกับปัญหาหรือข้อร้องเรียนที่ได้รับ
• จัดประชุมประจำปี
• จัดทำรายงานทางการเงิน แผนการเงิน และการใช้จ่ายต่าง ๆ
• ฯลฯ

การใช้บริการบริษัทบริหารนิติบุคคล มีข้อดีอย่างไร

การเลือกใช้บริการบริษัทบริหารนิติบุคคลเข้ามาช่วยดูแลคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร มีข้อดีที่เห็นได้ชัดกว่าการจ้างบุคคลทั่วไปคือเรื่องของมาตรฐานในการให้บริการด้านบริหารจัดการงานด้านต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคล เพราะระบบบริษัทจะมีการเทรนนิ่งพนักงานมาอย่างรอบด้าน พนักงานนิติบุคคลจากบริษัทจะต้องมีองค์ความรู้พื้นฐานไปจนถึงระดับเชี่ยวชาญ พร้อมให้การบริการอย่างมืออาชีพและมีประสบการณ์ รวมถึงการเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลที่เป็นบริษัท ช่วยให้สามารถควบคุมการทำงานและวางเป้าหมายประสิทธิภาพการทำงานที่คาดหวังได้อย่างชัดเจน และทำงานได้อย่างเป็นระบบกระบวนการมากกว่า

ข้อดีของบริษัทบริหารนิติบุคคล

• ระบบบริษัทมีมาตรฐาน การดำเนินงานต่าง ๆ เป็นไปอย่างมีระบบและแผนกลยุทธ์
• มีการแบ่งระบบการทำงานระหว่างทีมงานที่ชัดเจน ภาระงานไม่ทับซ้อนกัน
• สามารถวัดผลประสิทธิภาพการทำงานได้
• พนักงานนิติบุคคลมีความรู้และความพร้อมในการให้บริการด้านนิติบุคคล
• ให้บริการให้อย่างรอบด้าน ครบ จบ ในที่เดียว ช่วยลดต้นทุนแฝง
• มีความน่าเชื่อถือ ช่วยสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการหรือหมู่บ้าน
• ช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอาคารหรือที่ดินได้

สิ่งที่ต้องพิจารณาในการเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลดูแลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร

สำหรับเจ้าของโครงการหรือตัวแทนเจ้าของที่กำลังมองหาบริษัทในการบริหารนิติบุคคล ไม่ว่าจะเป็นอาคารชุดหรือหมู่บ้าน การเลือกหาบริษัทบริหารนิติบุคคลในสมัยนี้ไม่ใช่เรื่องยาก แต่สิ่งที่มีความท้าทายก็คือการเลือกบริษัทที่มีความรู้ ความเข้าใจ และมีทักษะในการสร้างความสัมพันธ์อันดีระหว่างผู้อยู่อาศัยและนิติบุคคลที่พัก เพื่อลดการเกิดปัญหาขัดแย้งในระยะยาว ทำให้การเลือกบริษัทในการบริหารนิติบุคคลจะต้องมีมากกว่าแค่ระบบการทำงาน แต่ต้องมีความพร้อมและมีความเข้าใจในการทำงานที่รอบด้าน สิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนเลือกบริษัทบริหารนิติบุคคลเข้ามาดูแล มีดังนี้

1. โปรไฟล์ของบริษัท

ความน่าเชื่อถือ ประสบการณ์ และการให้บริการที่ผ่านมา รวมถึงต้องพิจารณาถึงชื่อเสียงในด้านดีร่วมด้วย เป็นสิ่งสำคัญที่เราจะต้องนำมาพิจารณาว่าบริษัทบริหารนิติบุคคลนี้เหมาะสมกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์ของเราหรือไม่

2. แพ็คเกจที่ครอบคลุม

การให้บริการเป็นหัวใจสำคัญ ต้องพิจารณาว่ามีการให้บริการครบด้านที่สำคัญหรือไม่ เช่น การบริหารจัดการทั่วไป การจัดทำงบประมาณรายงานทางการเงิน การจัดการด้านระบบความปลอดภัย ฯลฯ ซึ่งควรมีบริการด้านพื้นฐานที่ครบถ้วน เหมาะสมกับราคา

3. ราคาที่เหมาะสม

ราคาในการให้บริการจะต้องเหมาะสมกับบริการที่ได้รับ เป็นสิ่งที่ผู้จ้างต้องพิจารณาร่วมกับปัจจัยอื่น ๆ ประกอบกัน

4. มีระบบเทคโนโลยีเข้ามาช่วยในการบริหาร

เพราะปัจจุบันมีบริษัทบริหารนิติบุคคลที่เอาเทคโนโลยีเข้ามาทำให้การบริหารจัดการและการเข้าถึงข้อมูลต่าง ๆ ของลูกบ้านง่ายดายขึ้น ลดภาระงานที่ทำให้เสียเวลาโดยไม่ได้ประโยชน์ เช่น การมีระบบ smart app สำหรับลูกบ้านในการเข้าถึงข้อมูลตัวเอง ชำระเงินค่าส่วนกลางผ่านแอปได้ด้วยตัวเอง หรือตรวจสอบการเข้าใช้งานส่วนกลางด้วยตัวเองได้ทันที ระบบประเภทนี้จะช่วยเพิ่มความพึงพอใจด้านควมสะดวกสบายในการรับบริการต่าง ๆ ของลูกบ้านหรือผู้อยู่อาศัยได้

5. อัธยาศัยของพนักงานนิติบุคคล

เพราะการทำงานร่วมกันระหว่างนิติบุคคลกับผู้อยู่อาศัยจำเป็นต้องมีทักษะในการพูดคุย สื่อสารอย่างสร้างสรรค์ เพื่อลดโอกาสในการเกิดความขัดแย้งระหว่างลูกบ้านและพนักงานนิติบุคคล ซึ่งก่อให้เกิดปัญหาในอนาคตได้หลายประการ

บริษัทบริหารงานนิติบุคคล ถึงแม้จะมีตัวเลือกเยอะในปัจจุบัน แต่การเลือกบริษัทที่จะเข้ามาเป็นเหมือนตัวแทนเจ้าของ เป็นตัวกลางที่จะช่วยสร้างความรู้สึกที่ดี ความเชื่อมั่น และความพึงพอใจระหว่างเจ้าของร่วม ลูกบ้านและเจ้าของโครงการจึงเป็นสิ่งที่มีมากกว่าแค่การบริหาร แต่ต้องมีทักษะทั้งด้านการสื่อสาร การสร้างความรู้สึกเป็นหนึ่งเดียวกัน ทักษะการบริหารจัดการชุมชนอย่างสร้างสรรค์ร่วมด้วย เพื่อให้การบริหารเป็นไปอย่างราบรื่นและมีประสิทธิภาพ

ซึ่งเป็นสิ่งที่ APP Services ของเราให้ความสำคัญและเน้นย้ำในการให้บริการที่บูรณาการด้านการบริหารจัดการและการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการและองค์กรนิติบุคคล มุ่งเน้นทั้งการบริหารที่มีประสิทธิภาพและการรักษาความสัมพันธ์กับลูกบ้าน หากคุณกำลังมองหาบริษัทบริหารงานด้านนิติบุคคลที่มีทั้งความรู้ ความสามารถ และความเข้าใจในการบริหารอย่างสร้างสรรค์ เรามั่นใจว่าทีมงานบริหารงานด้านนิติบุคคลจาก APP Services จะเป็นคำตอบที่ใช่สำหรับคุณ

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

บริษัทบริหารงานนิติบุคคล หมายถึงอะไร

บริษัทบริหารงานนิติบุคคล หมายถึง หน่วยงานหรือองค์กรที่มีหน้าที่รับผิดชอบเกี่ยวข้องกับภาระหน้าที่ในการเป็นนิติบุคคลอาคารชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร ทำหน้าที่เป็นเหมือนตัวแทนเจ้าของในการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ดูแลรักษาประโยชน์และความปลอดภัยที่เกี่ยวกับส่วนกลาง ระบบสาธารณูปโภค ไปจนถึงการจัดประชุมเจ้าของร่วม การจัดประชุมประจำปีต่าง ๆ ประชาสัมพันธ์ข่าวสาร จัดทำรายงานทางการเงิน ฯลฯ ทำหน้าที่นิติบุคคลอย่างรอบด้าน

KPI ในการดำเนินงานของบริษัทบริหารนิติฯ คืออะไร

เมื่อการดำเนินงานของบริษัทที่เข้ามาทำหน้าที่บริหารจัดการด้านนิติบุคคลมีขอบเขตที่กว้างขวาง ดังนั้นการวาง KPI จะต้องครอบคลุมหลายด้านที่มีความเกี่ยวเนื่องกับการบริหารจัดการ ไม่ว่าจะเป็นการบริหารจัดการงานทั่วไป การจัดการเอกสาร การให้บริการด้านข่าวสารข้อมูล ด้านความโปร่งใสและเป็นธรรม ซึ่งควรมีการวางตัวชี้วัดที่ชัดเจนเพื่อกำหนดให้การทำงานของทีมงานนิติบุคคลเป็นไปอย่างมีทิศทางและได้ประสิทธิภาพตรงตามที่คาดหวัง

KPIs คืออะไร ทำไมจำเป็นต้องมี

KPIs ย่อมาจาก (Key Performance Indicators) เป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นถึงผลการดำเนินงานของบุคคล หน่วยงาน หรือองค์กรต่าง ๆ ว่าเป็นไปตามวัตถุประสงค์และเป้าหมายที่ตั้งเอาไว้มากน้อยเพียงใด หากผลงานบรรลุ KPIs ก็จะแสดงให้เห็นถึงขีดความสามารถและศักยภาพในการดำเนินงานของบุคคลหรือหน่วยงานนั้น ๆ ทำให้ในการจ้างหรือการใช้บริการบริษัทบริหารจัดการงานด้านนิติบุคคล ผู้ตัดสินใจจ้าง คณะกรรมการนิติบุคคลหรือเจ้าของร่วมจะต้องมีการกำหนด KPIs หรือตัวชี้วัดในการดำเนินงานของทีมงานนิติบุคคลในแต่ละด้านให้ชัดเจน การกำหนดขอบเขตตัวชี้วัดเหล่านี้จะมีประโยชน์ทั้งในเรื่องการวัดประสิทธิภาพในการทำงานของนิติบุคคล การเพิ่มความท้าทายให้นิติบุคคลมีเป้าหมายในการบริหารจัดการที่ชัดเจน ซึ่งทำให้โครงการมีทิศทางในการก้าวต่อไปที่ชัดเจนมากยิ่งขึ้นในภาพรวมด้วย

การวัดประสิทธิภาพบริษัทบริหารนิติฯ ควรมี KPI ด้านใดบ้าง

สำหรับการตั้ง KPIs นั้นจะต้องคำนึงถึงความเหมาะสมของลักษณะงาน ขีดความสามารถในการดำเนินงานตาม KPIs ที่ได้รับของทีมงานนิติบุคคล ค่าใช้จ่ายที่เสียไป บริการที่จะได้รับ และประสิทธิภาพการมอบความพึงพอใจให้กับลูกบ้านผ่านการบริหารจัดการที่มีคุณภาพ ซึ่งเรียกได้ว่าเป็นหลักใหญ่ใจความสำคัญที่บริษัทบริหารจัดการด้านนิติบุคคลทุกที่ควรมี

ตัวอย่างการวัดประสิทธิภาพบริษัทบริหารนิติฯ มีดังนี้

1. ด้านการดำเนินงานทั่วไป

การให้บริการทั่วไป เช่น การดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยทั้งสภาพแวดล้อมและผู้อยู่อาศัย การติดต่อสื่อสารที่รวดเร็ว มีการสำรวจดูแลทรัพย์สินส่วนกลางอยู่เสมอ และการจัดการปัญหาเฉพาะหน้าที่อาจเกิดขึ้นในแต่ละวันอย่างมีประสิทธิภาพ รวมไปถึงการมีมนุษยสัมพันธ์ที่ดีพร้อมให้บริการ ด้านการดำเนินงานทั่วไปของนิติบุคคลสามารถเพิ่มเติมได้ตามเห็นสมควรของผู้จ้าง สามารถวัดได้จากแบบประเมินความพึงพอใจในการให้บริการจากลูกบ้าน เจ้าของร่วม หรือบุคคลภายนอกที่เคยเข้ามาใช้บริการหรือติดต่องาน

2. ด้านการใช้จ่ายงบประมาณ

ในการใช้จ่ายงบประมาณส่วนกลางที่เก็บมาจากผู้อยู่อาศัยหรือเจ้าของร่วมจะต้องเป็นการใช้จ่ายที่เหมาะสมและจำเป็น จ่ายเพื่อการดูแลรักษาบำรุงหรือพัฒนาทรัพย์สินส่วนกลางให้มีประโยชน์ต่อยอด เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม เช่น ตัวชี้วัดที่กำหนดว่าจะต้องมีการชี้แจงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างชัดเจนทุกครั้ง หรือ อัตราการรับรู้ของลูกบ้านที่มีต่อการใช้จ่ายงบประมาณต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 90 เป็นต้น ซึ่งเป็นตัวชี้วัดสำคัญที่จะนำไปสู่ความรู้สึกเชื่อมั่นของลูกบ้านที่มีต่อนิติบุคคลที่พักอาศัยของตัวเอง

3. ด้านการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง

การเรียกเก็บค่าส่วนกลางจะต้องมีความตรงไปตรงมา ไม่ละเว้นหรือเอื้อประโยชน์ต่อบุคคลหรือกลุ่มคน หากมีปัญหาในการเก็บค่าส่วนกลางจะต้องมีกระบวนการในการติดตามทวงถามและมีการลงโทษกับผู้ชำระล่าช้าตามสมควรหรือตามกฎหมายกำหนด เพื่อให้เป็นธรรมกับลูกบ้านที่จ่ายค่าส่วนกลางตรงกำหนด เช่น กำหนดว่าจะต้องเรียกเก็บค่าส่วนกลางในแต่ละปีได้ไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 หรือ ลูกบ้านมากกว่าร้อยละ 90 มีการชำระค่าส่วนกลางครบถ้วนเมื่อครบรอบปี เป็นต้น เพื่อเป็นการวัดศักยภาพในการเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ซึ่งเป็นหน้าที่สำคัญของนิติบุคคลอีกหนึ่งสิ่ง

4. ด้านการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง

การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการเป็นหน้าที่หลักของนิติบุคคล ทำให้ตัวชี้วัดในด้านนี้อาจมีรายละเอียดที่ลงลึกมากกว่าด้านอื่น ๆ ได้ เช่น การซ่อมบำรุงดูแลทรัพย์สินส่วนกลางต้องไม่น้อยกว่า 50% ของทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในแต่ละปี จำนวนของทรัพย์สินส่วนกลางไม่สูญหาย หรือมีการติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างเพียงพอต่องบประมาณที่ได้รับการจัดสรร เป็นต้น

5. ด้านการบริหารจัดการความพึงพอใจลูกบ้าน

เป็นความสามารถในการบริหารจัดการระดับความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยที่มีต่อทีมนิติบุคคลและสภาพแวดล้อมที่อยู่อาศัย ความปลอดภัย รวมถึงความพึงพอใจต่อการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง ยกตัวอย่าง KPIs สามารถวัดผลได้ด้วยการอัตราร้อยละความพึงพอใจในแผนรับมือความเสี่ยงและการรับมือเหตุการณ์ฉุกเฉิน การจัดระบบรักษาความปลอดภัยที่เพียงพอและมีประสิทธิภาพ การจัดการสภาพแวดล้อมให้เอื้อต่อการอยู่อาศัย ไปจนถึงการสร้างสังคมที่เป็นมิตร อยู่กันด้วยความเข้าอกเข้าใจ มีอัตราความขัดแย้งที่ต่ำลง

6. ด้านการบริหารจัดการความปลอดภัย

การจัดการดูแลระบบรักษาความปลอดภัยก็เป็นอีกหน้าที่หนึ่งของนิติบุคคล โดยนิติบุคคลจะต้องหาหน่วยงานหรือบริษัทที่เข้ามาอำนวยความสะดวกในเรื่องการรักษาความปลอดภัย การติดตั้งระบบสแกนป้องกันบุคคลภายนอกเข้าอาคารโดยไม่ได้รับอนุญาต สามารถจัดตั้งเป็น KPIs ในแต่ละปีได้ รวมถึงอัตราการเกิดเหตุสุ่มเสี่ยงที่มีเหตุมาจากความปลอดภัยบกพร่องไม่ควรเกิน 5 ครั้ง ต่อปี เป็นต้น

7. ด้านการให้บริการข้อมูลสัมพันธ์

นอกจากการดูแลกายภาพภายนอกแล้ว ความสัมพันธ์อันดีและการสื่อสารประชาสัมพันธ์ที่ชัดเจน ตรงจุด ก็เป็นสิ่งสำคัญที่นิติบุคคลต้องมี โดยการสื่อสารฯ สามารถวัดผลได้โดยข้อมูล insight จากแอปพลิเคชัน เพจ หรือเว็บไซต์ต่าง ๆ ที่ใช้เป็นช่องทาง เช่น ลูกบ้านจะต้องรับรู้ข่าวสารประชาสัมพันธ์จากช่องทางต่าง ๆ ไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 หรือกำหนดให้นิติบุคคลต้องจัดทำสื่อเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ข่าวสารสำคัญประจำปีอย่างน้อย 10 ครั้ง เป็นต้น

หลังจากดำเนินงานตาม KPI แล้ว ขั้นตอนต่อไปคืออะไร

เมื่อกำหนดและเลือก KPI ที่เหมาะสมกับเป้าหมายของโครงการและศักยภาพในการดำเนินงานของบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลแล้ว สิ่งที่ต้องทำก็คือการติดตามผลการดำเนินงานรายปี หรือราย 3, 6, 9 เดือน เพื่อให้เจ้าของร่วมและคณะกรรมการนิติบุคคลสามารถติดตามและประเมินผลการทำงานของบริษัทบริหารจัดการงานนิติบุคคลที่ตัดสินใจจ้างมาผ่านรายงานและตัวชี้วัดที่ตั้งขึ้น หากพบว่าทีมงานนิติบุคคลสามารถผ่านตัวชี้วัดได้มากกว่า 90% ขึ้นไป สิ่งที่ควรกระทำต่อไปคือ

• กำหนดเป้าหมายใหม่ที่มีความท้าทายมากยิ่งขึ้นในบางส่วน เพื่อกระตุ้นการพัฒนาให้กับอาคารและระบบการบริหาร
• พิจารณาปรับลดเป้าหมายหรือข้อกำหนดที่อาจตั้งไว้สูงเกินไปจนไม่สามารถทำได้จริงให้อยู่ในจุดที่เหมาะสม
• วิเคราะห์ ประเมินผลการดำเนินงานที่ผ่านมาแล้วของทีมงานนิติบุคคลไว้เป็นมาตรฐานในการดำเนินงาน เพื่อให้การบริหารจัดการนิติบุคคลของคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรไม่ต่ำกว่ามาตรฐานที่ได้บันทึกเอาไว้ เป็นต้นง

จะเห็นได้ว่าการเลือกบริษัทบริหารจัดการด้านนิติบุคคลสักแห่งหนึ่งให้เข้ามารับหน้าที่เป็นเสมือนตัวแทนเจ้าของโครงการ จะต้องพิจารณาอย่างรอบคอบรอบด้าน บริษัทบริหารจัดการงานนิติบุคคลจะต้องมีความรู้ ความเข้าใจและความสามารถทั้งในการบริหาร แก้ไขปัญหา และพร้อมปรับตัวรับกับความท้าทายใหม่ ๆ อยู่เสมอ

ซึ่งคุณสมบัติเหล่านี้เป็นสิ่งที่ APP Services ของเรามุ่งมั่นและให้บริการบนมาตรฐานที่วางใจได้มาอย่างยาวนาน ทีมงานนิติบุคคลของ APP Services บริหารงานด้านนิติบุคคลได้อย่างมืออาชีพ เชี่ยวชาญ ครบรอบด้าน ไม่ว่าจะงานบริหาร งานกฎหมาย งานบริหารจัดการทรัพยากรมนุษย์ ไปจนถึงงานด้านวิศวกรรมอาคารก็พร้อมให้บริการครบ จบ ในที่เดียว หากคุณกำลังมองหามืออาชีพด้านการบริหารจัดการงานนิติบุคคล ให้ APP Services เป็นตัวเลือกของคุณ ด้วยมาตรฐานที่วางใจได้ พร้อมสะท้อนภาพลักษณ์ที่ดีออกสู่สาธารณชน

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

พ.ร.บ. อาคารชุดคืออะไร

ในการกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับอาคารชุดไม่ได้เกิดขึ้นตามความต้องการของนิติบุคคลหรือลูกบ้าน แต่ทุกคนจะต้องดำเนินการตามข้อบังคับกฎหมายที่เรียกว่าพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ที่ได้มีการระบุสิ่งที่ทำได้เกี่ยวกับอาคารชุดไว้อย่างครอบคลุม และมีการอัปเกตแก้ไขเรื่อย ๆ ให้เหมาะสมกับยุคสมัย

โดยในปัจจุบันนี้กฎหมายอาคารชุดที่นำมาใช้ดูแลควบคุมการกระการใด ๆ เกี่ยวกับอาคารชุดจะเป็น พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งเป็นฉบับที่แก้ไขเพิ่มเติมครั้งล่าสุด ทำให้มีการเพิ่มเติม แก้ไขข้อมูลที่สำคัญและน่าสนใจเกี่ยวกับอาคารชุด สามารถสรุปเป็นหัวข้อต่าง ๆ ที่ APP Services สรุปมาให้ทุกคนได้อ่านเป็นความรู้กันไว้ที่นี่แล้ว

สรุปหัวข้อสำคัญที่ควรรู้เกี่ยวกับ พ.ร.บ. อาคารชุดฉบับล่าสุด

สำหรับผู้ที่อยากรู้เกี่ยวกับข้อกฎหมายที่มีการกำหนดเพิ่มเติม แก้ไข หรือเปลี่ยนแปลงจากพระราชบัญญัติอาคารชุดในฉบับล่าสุด เราได้เลือกหัวข้อที่มีความเกี่ยวข้องกับเจ้าของร่วมและนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรง รวมถึงเป็นประเด็นที่น่าสนใจมาสรุปให้อ่านแบบเข้าใจง่ายกันไว้ที่บทความนี้ ได้แก่

1. การจดทะเบียนอาคารชุด

การจดทะเบียนที่ดินโดยเจ้าของที่ดิน หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์โดยประสงค์จะให้ที่ดินหรืออาคารเป็นอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดกับเจ้าพนักงาน โดยหลักฐานต้องประกอบไปด้วย

• โฉนดที่ดิน
• แผนผังอาคารพร้อมเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
• รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด
• อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
• คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน
• ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
• หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

2. การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด

การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดแก่ผู้ซื้อ พ.ร.บ.ฉบับล่าสุดมีการเพิ่มเติมเนื้อหาที่น่าสนใจเกี่ยวกับเงื่อนไขในการโฆษณา ช่วยเพิ่มสิทธิประโยชน์ให้กับผู้ซื้อ ได้แก่

• ผู้มีกรรมสิทธิ์หรือเจ้าของห้องชุดที่ทำการโฆษณาขาย จะต้องทำสำเนาภาพและข้อความที่ใช้ในการโฆษณาขายส่งให้กับนิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด
• ข้อความและภาพที่ใช้ในการโฆษณาอาคารชุดจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดของส่วนกลางให้ครบถ้วน
• ข้อความหรือภาพที่โฆษณาถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาการซื้อขายห้องชุด หากข้อความใดขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญา ให้ตีความเป็นคุณแก่ผู้ซื้อห้องชุด

3. การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด

การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีกำหนด หากไม่เป็นไปตามนั้น ถือว่าสัญญาไม่มีผลใช้บังคับ

4. อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมทรัพย์ส่วนกลาง

อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของร่วม ให้คำนวณจากสัดส่วนระหว่างเนื้อที่ห้องชุดของแต่ห้องชุด เทียบกับเนื้อที่รวมของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ณ วันที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6

5. การออกค่าภาษีอากร

เจ้าของร่วมแต่ละคนจะต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้บริการส่วนรวม เครื่องมือ เครื่องใช้ รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ  โดยเจ้าของร่วมแต่ละคนจะต้องออกค่าภาษีอารตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลาง รวมถึงเจ้าของห้องชุดที่ยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ใดผู้หนึ่งด้วย

6. การไม่ชำระเงินของเจ้าของร่วม

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับสิทธิในการเข้าใช้ส่วนกลางรวมถึงงดออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ประจำปี

7. กรณีเจ้าของห้องชุดมีการสละสัญชาติไทย เปลี่ยนสัญชาติ

หากในตอนที่ได้ห้องมาเจ้าของห้องมีสัญชาติไทยแล้วหลังจากนั้นมีการเปลี่ยนสัญชาติ เจ้าของห้องชุดจะต้องแจ้งหนังสือให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบถึงการเสียสัญชาติไทยภายใน 180 นับแต่วันที่เสียสัญชาติไทย

8. การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมห้องชุด

พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนเมื่อตรวจสอบแล้วพบว่าห้องชุดปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลมาแสดง

9. การจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

ให้มีการจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด โดยประกอบไปด้ยคณะกรรมการตั้งแต่ 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ซึ่งแต่งตั้งโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยกรรมการจะมีวาระคราวละ 2 ปี หากมีการแต่งตั้งกรรมการเพิ่ม หรือเปลี่ยนกรรมการก่อนกำหนด ให้กรรมการที่ถูกเพิ่มมาดำรงตำแหน่งต่อเท่ากับวาระที่เหลืออยู่ของกรรมการคนเดิม และหากหมดวาระไปแล้วแต่ยังไม่สามารถหาคนใหม่มาดำรงตำแหน่งต่อได้ ให้กรรมการเดิมดำรงตำแหน่งต่อไปก่อนได้จนกว่ากรรมการคนใหม่จะเข้ารับหน้าที่

ส่วนกรรมการที่หมดวาระไปแล้ว สามารถได้รับการแต่งตั้งให้กลับมาดำรงวาระต่อได้ แต่ต้องไม่ติดต่อกันเกิน 2 วาระ เว้นแต่จะหาบุคคลอื่นมาดำรงตำแห่งไม่ได้ และการแต่งตั้งกรรมการ จะต้องนำไปแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ

10. การจัดประชุมคณะกรรมการนิติบุคคล

หากมีการร้องขอจากคณะกรรมการมากกว่า 2 คนขึ้นไป จะต้องมีการจัดประชุมคณะกรรมการภายใน 7 วัน นับตั้งแต่มีคำร้องขอ โดยจะต้องมีอง์ประชุมมากกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคณะกรรมการทั้งหมด

หากในการประชุมประธานไม่สามารถเข้าร่วมการประชุมได้ ให้รองประธานทำหน้าที่แทนประธานในการจัดประชุม แต่ถ้าหากไม่มีรองประธาน หรือรองประธานไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้คณะกรรมการเลือกกรมการคนหนึ่งขึ้นมาเป็นประธานในที่ประชุม

11. การจัดทำงบดุล

นิติบุคคลจะต้องจัดทำงบดุลอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน โดยจะต้องมีรายการแสดงสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด กับทั้งบัญชีรายรับรายจ่ายจะต้องให้มีผู้ตรวจสอบบัญชีทำการตรวจสอบและนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี

12. การจัดทำรายงานประจำปี

นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องจัดทำรายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลในที่ประชุมใหญ่ และจะต้องส่งเอกสารสำเนาไปให้เจ้าของร่วมทุกคนก่อนวันนัดประชุมใหญ่ไม่น้อยกว่า 7 วัน

13. การให้กรรมสิทธิ์คนต่างด้าว โดยไม่แจ้งต่อเจ้าหน้าที่

• คนต่างด้าวที่เป็นเจ้าของร่วมหรือนิติบุคคล หากไม่แจ้งให้พนักงานเจ้าหน้าที่ทราบภายในเวลาที่กำหนด ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 10000 บาท และปรับอีกไม่เกินวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ฝ่าฝืนอยู่
• บุคคลใดถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในฐานะเป็นเจ้าของแทนคนต่างด้าว หรือนิติบุคคลที่กฎหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 2 ปี หรือปรับไม่เกิน 20000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

สำหรับหัวข้อด้านบนก็เป็นสิ่งที่เรียกได้ว่ามีความสำคัญและน่าสนใจ เป็นสิ่งที่ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลอาคารชุดหรือเป็นเจ้าของร่วมห้องชุดก็ควรจะต้องศึกษาและรู้เกี่ยวกับข้อกฎมายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยและสิทธิรวมถึงสิ่งที่ห้ามกระทำ เป็นสิ่งที่ต้องระวางโทษ เพื่อไม่ให้กระทำผิดกฎหมายอาคารชุดโดยไม่ตั้งใจหรือรู้เท่าไม่ถึงการณ์ เพราะกฎหมายเป็นสิ่งที่ทุกคนต้องรู้และเข้าใจ

ดังนั้น การบริหารภายใต้กรอบกฎหมายอย่างโปร่งใสจึงเป็นสิ่งที่ APP Services เน้นย้ำ และให้ความสำคัญในการบริหารจัดการด้านนิติบุคคลอยู่เสมอ เพื่อให้ลูกค้าที่เลือกใช้บริการจากเรามั่นใจได้ว่า การให้บริการและการบริหารงานนิติบุคคลจากทีมงานนิติบุคคลของ APP Services มีความถูกต้อง ถูกกฎหมาย และดำเนินการภายใต้กฎหมายอาคารชุดอย่างมีความเข้าใจ

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม มีการบริหารงานอย่างไร

การบริหารงานอาคารชุดจะดำเนินการโดยตัวแทนเจ้าของร่วม คือนิติบุคคลอาคารชุด ที่ได้รับเลือกมาจากคณะกรรมการนิติบุคคลให้เป็นตัวแทนเข้ามาดำเนินการบริหารงานต่าง ๆ เช่น ดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง บริหารงานทั่วไปเกี่ยวกับอาคารชุด และดูแลเรื่องความปลอดภัยในอาคารชุด ซึ่งส่วนใหญ่จะเลือกจ้างบริษัทที่ให้บริการด้านบริหารงานอาคารชุดเพราะจะได้บริการที่มีมาตรฐาน ครอบคลุม และเป็นมืออาชีพมากกว่าการจ้างบุคคลทั่วไป

โดยการบริหารงานของนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นไปตามข้อกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และที่แก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะบริหารงานภายใต้กรอบกฎหมาย สามารถตรวจสอบได้และมีความโปร่งใส รวมถึงการดำเนินงานจะต้องประเมินและวัดผลการดำเนินงานได้ทุกด้าน

หน้าที่ของนิติบุคคลในการบริหารงานอาคารชุด

สำหรับหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดก็จะมีความคล้ายคลึงกันกับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคือการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเป็นหลัก แตกต่างกันที่ขนาดของพื้นที่ในการดูแลที่ไม่กว้างเท่ากับโครงการหมู่บ้านจัดสรร แต่จะเป็นการบริหารงานภายในพื้นที่ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของโครงการ ไม่รวมพื้นที่ส่วนตัวที่เป็นพื้นที่ภายในห้องชุดของเจ้าของร่วม

หน้าที่ของนิติบุคคลในการบริหารงานอาคารชุด ประกอบไปด้วยด้านต่าง ๆ ดังนี้

• ดูแลรักษาพื้นที่และทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุด เช่น ล็อบบี้ สวนสาธารณะ สวนหย่อม ไฟทางเดิน ระบบระบายอากาศ ลิฟท์ ทางเดิน สนามกีฬา และอื่น ๆ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลางเจ้าของร่วมใช้ร่วมกัน รวมถึงระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
• บำรุงรักษา ซ่อมแซม หรือจัดตารางเช็คความสมบูรณ์พร้อมใช้งานของสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เป็นประจำ
• เรียกเก็บค่าส่วนกลางจากเจ้าของร่วมตามกำหนดรายเดือนหรือรายปี
• แสดงรายงานทางการเงิน รายรับ รายจ่าย และหนี้สินต่าง ๆ ของนิติบุคลให้กับเจ้าของร่วมได้รับทราบ
• จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมประจำปี
• ดูแลระบบรักษาความปลอดภัย จัดตั้งเจ้าหน้าที่ดูแลรักษาความปลอดภัยหรือระบบที่ช่วยเพิ่มความปลอดภัยให้กับอาคารชุด
• ให้บริการด้านเอกสาร ข้อมูล ออกเอกสารที่เจ้าของร่วมร้องขอ เช่น เอกสารรับรองการปลอดหนี้ และอื่น ๆ
• บังคับใช้กฎระเบียบ ดูแลควบคุมให้ผู้อยู่อาศัยมีความพึงพอใจและปฏิบัติตามข้อตกลง เพื่อสร้างบรรยากาศอันดีในการอยู่อาศัยต่อสังคมส่วนรวม
• รับข้อร้องเรียนและดำเนินการแก้ไขปัญหาที่ได้รับ พร้อมแจ้งขั้นตอนการดำเนินการให้เจ้าของร่วมได้รับทราบ
• อื่น ๆ ตามกฎหมายกำหนด

บริหารงานอาคารชุดอย่างไร ให้มีประสิทธิภาพ

สำหรับการบริหารงานอาคารชุดให้มีประสิทธิภาพ ประกอบไปด้วยหลายองค์ประกอบปัจจัยร่วมกัน โดยเริ่มต้นตั้งแต่การเลือกทีมงานหรือองค์กรนิติบุคคลที่มีความรู้ความสามารถรอบด้านทั้งด้านกฎหมายและด้านบริหารจัดการ มีความพร้อมในการบริหารและบริการรอบด้านเพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับเจ้าของร่วมและบังคับใช้กฎระเบียบเพื่อให้การอยู่ร่วมกันของสมาชิกหลาย ๆ คนเป็นไปอย่างมีระเบียบ ลดการเกิดปัญหาขัดแย้ง รวมถึงมีวิสัยทัศน์และศักยภาพในการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง บริหารให้เกิดประโยชน์สูงสุด

ขั้นตอนบริหารงานอาคารชุดอย่างมีประสิทธิภาพและวัดผลได้

• ทีมงานนิติบุคคลมีแผนงาน (Checklists) ขอบเขตการดูแลและการให้บริการที่ชัดเจนก่อนเริ่มงาน โดยแผนงานจะต้องมีความครอบคลุม
• วางแผนการดำเนินงานที่ชัดเจน มีความเป็นไปได้ และเหมาะสม หรือจัดตั้ง KPIs ในการดำเนินงานที่ชัดเจน
• ดำเนินการตามแผนที่วางไว้ตามขั้นตอน
• การดำเนินการตามแผนมีการนำเสนอในที่ประชุมให้เจ้าของร่วมได้รับทราบ เช่น รายงานทางการเงิน การแสดงบัญชีรายรับรายจ่าย-หนี้สินของนิติบุคคล รวมถึงรายงานผลการดำเนินการด้านต่าง ๆ
• บันทึกผลลัพธ์และปัญหาที่พบระหว่างการดำเนินงาน
• วิเคราะห์ผลการดำเนินงานเพื่อนำมาวางแผนพัฒนาปรับปรุงแผนการดำเนินงานในอนาคตต่อไป

เพื่อให้การบริหารงานอาคารชุดเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ส่วนใหญ่แล้วจะนิยมเลือกใช้บริการจากบริษัทบริหารงานนิติบุคคลมากกว่าการสรรหาบุคคลเข้ามาด้วยตัวเอง เพราะนิติบุคคลที่มาจากบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพอย่าง APP Services จะเป็นทีมงานที่มีความรู้ความสามารถ มีประสบการณ์ในการให้บริการระดับมืออาชีพ ลดโอกาสในการเกิดข้อผิดพลาดในการบริหารงานอาคารชุด ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารและสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการ ช่วยเพิ่มมูลค่าเพิ่มให้กับที่อยู่อาศัยและพัฒนาคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยได้อย่างมีศักยภาพ

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

ทำความรู้จัก การบริหารงานนิติบุคคล

การบริหารงานนิติบุคคล คือ องค์กรหรือหน่วยงานที่เข้ามารับหน้าที่เป็นตัวกลางในการบริหารจัดการในด้านต่าง ๆ เป็นเหมือนตัวแทนเจ้าของในการสื่อสารกับลูกบ้าน เรียกเก็บค่าส่วนกลาง ดูแลทรัพย์สินส่วนกลางให้เกิดประโยชน์สูงสุด และยังมีหน้าที่ในการแก้ไขปัญหาข้อร้องเรียน รวมถึงดูแลความสงบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัยเพื่อให้เกิดบรรยากาศที่ดีในอาคารชุดหรือหมู่บ้านนั้น ๆ และสามารถสะท้อนภาพลักษณ์ที่ดีของโครงการออกสู่ภายนอก

การบริหารงานนิติบุคคล มีด้านใดบ้าง

การบริหารงานนิติบุคคลนั้นมีหลากหลายด้าน เพราะคนที่จะเข้ามาทำหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคลหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องของการบริหารจัดการทั้งทรัพยากรมนุษย์และการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง ไปจนถึงทักษะการแก้ไขปัญหาอย่างสร้างสรรค์ ลดโอกาสการเกิดความขัดแย้ง ทำให้บทบาทการบริหารงานนิติบุคคล แบ่งออกได้หลายด้านด้วยกัน ดังนี้

• ด้านการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง
• ด้านการเงินและการบัญชี
• ด้านบริหารจัดการเอกสาร
• ด้านความพึงพอใจ
• ด้านการประชาสัมพันธ์ข่าวสาร
• ด้านการบริหารจัดการและแก้ไขปัญหา ข้อร้องเรียน
• ด้านการติดตามทวงถามค่าส่วนกลาง
• ด้านการรักษาความปลอดภัยในที่อยู่อาศัย
• ด้านการพัฒนาคุณภาพชีวิต
• ด้านการจัดประชุมและรายงานประจำปี

เป้าหมายหลักของการบริหารงานนิติบุคคล

เป้าหมายหลักใหญ่สำคัญของการบริหารงานนิติบุคคลก็คือ การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดหรือหมู่บ้านให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ ไม่มีความเสียหายหรือชำรุดทรุดโทรม พื้นที่ส่วนกลางพร้อมให้บริการแก่ลูกบ้านอยู่เสมอ รวมถึงมีเป้าหมายในการดูแลความปลอดภัยภายในโครงการด้วยมาตรการต่าง ๆ ที่ปฏิบัติกับลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมทุกคนอย่างเท่าเทียมกัน

การบริหารงานนิติบุคคล ส่งผลดีต่อใครบ้าง

การเลือกบริษัทที่เข้ามาดูแลการบริหารงานนิติบุคล ช่วยสร้างความสะดวกสบายให้กับทั้งลูกบ้านและเจ้าของโครงการ เพราะมีคนกลางที่เป็นเหมือนตัวแทนเจ้าของในการบริหารจัดการโดยเน้นรักษาผลประโยชน์ของส่วนกลางเป็นหลัก ส่วนเจ้าของร่วมเองก็ได้รับประโยชน์จากการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ ส่งผลให้คุณภาพชีวิตดีขึ้น และมีความปลอดภัยในพื้นที่อยู่อาศัย

• ลูกบ้าน

ได้รับผลประโยชน์จากการบริหารจัดการของนิติบุคคลในด้านการอยู่อาศัย มีความปลอดภัยจากระบบรักษาความปลอดภัย เช่น การสแกนหน้าเข้าอาคาร การดูแลความปลอดภัยโดยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย หรือการตรวจบัตรก่อนเข้าตึก รวมถึงการใช้พื้นที่ส่วนกลางที่มีความพร้อมสมบูรณ์ ช่วยสนับสนุนให้การใช้ชีวิตง่ายและสบาย คุ้มค่ากับเงินค่าส่วนกลางที่เสียไป

• โครงการ

เจ้าของโครงการได้รับประโยชน์จากการบริหารที่ดีสร้างความพึงพอใจให้กับลูกบ้าน ลดเสียงด้านลบและความเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการดูแลที่ไม่ทั่วถึงหรือการบริหารที่บกพร่อง รวมถึงการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางที่ดียังทำให้พื้นที่อยู่อาศัยมีมูลค่าเพิ่มในอนาคต

เทคนิคการบริหารงานนิติบุคคลให้มีประสิทธิภาพ

สำหรับการบริหารจัดการงานนิติบุคลให้มีประสิทธิภาพ มีหลักปฏิบัติสำคัญที่หน่วยงานหรือทีมงานนิติบุคคลจะต้องยึดถือและดำเนินงานภายใต้กรอบการทำงานเพื่อให้ได้ผลลัพธ์เชิงบวก และสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกบ้านในระยะยาว ดังนี้

บริหารจัดการด้วยความโปร่งใสและเป็นธรรม

การบริหารจัดการด้านการเงินและการบัญชีอย่างโปร่งใส ชี้แจงรายละเอียดได้ ลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมสามารถตรวจสอบการใช้เงินของนิติบุคคลได้จะช่วยลดข้อครหาหรือคำกล่าวอ้างที่ไม่เป็นจริงได้ รวมถึงการใช้เงินเพื่อดูแล ซ่อมแซม หรือซื้ออุปกรณ์อำนวยความสะดวกส่วนกลางจะต้องได้รับความเห็นชอบจากลูกบ้านเพื่อมีความชอบธรรมในการใช้เงิน

บริหารด้วยความเสมอภาค เท่าเทียม ไม่เลือกปฏิบัติ

การปฏิบัติกับลูกบ้านและเจ้าของร่วมทุกคนอย่างเท่าเทียม บังคับใช้กฎเดียวกันไม่มีการละเว้นให้บางคนหรือบางกลุ่มจะช่วยลดข้อร้องเรียน และแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการบริหารจัดการของนิติบุคคลที่ไม่เอนเอียง สร้างความมั่นใจให้กับลูกบ้าน ภาพลักษณ์ของนิติบุคคลเองก็เข้มแข็งตามไปด้วย

บริหารจัดการอย่างทันสมัย ใช้เทคโนโลยีในการดูแลพื้นที่และลูกบ้าน

การบริหารจัดการที่ดีคือการให้บริการที่ง่าย สะดวก และรวดเร็ว ด้วยการใช้เทคโนโลยีที่ลูกบ้านสามารถเข้าถึงได้มาปรับใช้ เช่น การเข้าดูข้อมูลส่วนบุคคลได้ผ่านระบบออนไลน์ การดูกำหนดวันจ่ายเงินได้ด้วยตัวเองผ่านแอปและทำการชำระเงินผ่านระบบได้ทันที ช่วยลดปัญหาการดำเนินการล่าช้าและลดภาระงานรายวันของนิติบุคคลให้ไม่โอเวอร์โหลดจนเกินไป

บริหารจัดการปัญหาข้อร้องเรียน

เพราะการอยู่ร่วมกันเป็นชุมชนหรือสังคมขนาดใหญ่มักมีข้อร้องเรียนหรือข้อเสนอแนะต่าง ๆ จากผู้อยู่อาศัย การเปิดเวทีหรือช่องทางในการแจ้งปัญหาช่วยให้ลูกบ้านรู้สึกว่านิติบุคคลรับฟัง และสามารถสื่อสารปัญหาต่าง ๆ ได้โดยไม่ถูกปล่อยทิ้ง และเมื่อรับเรื่องใดแล้วนิติบุคคลควรจะต้องแจ้งให้ลูกบ้านได้ทราบถึงขั้นตอนการดำเนินการแก้ไขโดยทั่วกันด้วย

บริหารภายใต้กฎหมาย และข้อตกลงร่วมกันอย่างเคร่งครัด

การบริหารจัดการนิติบุคคลที่ดีจะต้องยึดหลักกฎหมายและข้อกำหนดที่ได้ทำการตกลงร่วมกันในการประชุมประจำปี หรือการประชุมอื่น ๆ ที่ลูกบ้านส่วนใหญ่มีความเห็นชอบตรงกัน ไม่บริหารด้วยความรู้สึกหรืออารมณ์ส่วนตัว ทำให้กฎระเบียบมีความสำคัญและเป็นกรอบหลักสำคัญในการบริหารจัดการแก้ไขปัญหาต่าง ๆ

จะเห็นได้ว่าหน้าที่และขอบเขตการบริหารจัดการนิติบุคคลนั้นมีมากกว่าแค่การเก็บค่าส่วนกลางและการดูแลพื้นที่ส่วนกลาง ดังนั้นการเลือกผู้ให้บริการด้านนิติบุคคลในแต่ละโครงการจึงมีความสำคัญและจำเป็นมากที่จะต้องเลือกผู้ให้บริการด้านบริหารงานนิติบุคคลอย่าง APP Services ที่มีความรู้ความสามารถ มีประสบการณ์ สามารถแก้ไขปัญหาอย่างประนีประนอมเพื่อคงความสัมพันธ์อันดีกับลูกบ้านและลดข้อขัดแย้ง ช่วยให้การดำเนินการด้านนิติบุคคลของคุณเป็นเรื่องง่าย สร้างมูลค่าเพิ่มต่อได้ในอนาคต

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

ทำไมหมู่บ้านจัดสรรต้องมีนิติบุคคล

สำหรับหมู่บ้านจัดสรรเองก็จำเป็นต้องมีนิติบุคคลในการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรไม่ต่างไปจากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งก็เป็นเพราะว่าข้อกำหนดตามกฎหมาย พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ได้มีการกำหนดไว้ว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นองค์กรแยกออกมาทำหน้าที่ในการบริหารจัดการและดูแลความเรียบร้อยต่อจากเจ้าของโครงการ โดยมีเจ้าของที่ที่เป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการเป็นสมาชิกนิติบุคคลร่วมกันทุกคน มีสิทธิ์ในการออกเสียง เลือกตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ให้เป็นตัวแทนในการหานิติบุคคลเข้ามาดูแลหมู่บ้านให้เป็นพื้นที่ที่เหมาะกับการอยู่อาศัย ไม่เสื่อมโทรมหรือถูกปล่อยทิ้งร้างในอนาคตเมื่อเวลาผ่านไป

หมู่บ้านจัดสรร มีการบริหารงานอย่างไร

หลังจากที่เจ้าของโครงการได้ทำการขายที่ดินหรือมีผู้เข้าซื้อที่หมู่บ้านจัดสรรได้เกินครึ่งหนึ่งของจำนวน และมีการสร้างส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนดครบถ้วน มีการตรวจประเมินมาตรฐานเรียบร้อยแล้ว ก็จะสามารถจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นเพื่อให้เป็นเสมือนตัวแทนเจ้าของโครงการในการสรรหาบริษัทบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเข้ามาเป็นผู้ดำเนินการบริหารจัดการ รับผิดชอบดูแลภาระที่จำเป็นภายในโครงการต่อไป

โดยการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรรนั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องทำการจัดประชุมใหญ่สามัญประจำปีเพื่อเป็นเวทีในการรายงานผลการดำเนินงานด้านต่าง ๆ ผ่านรายงานการประชุม และมีการรับฟังข้อเสนอแนะ รับฟังเสียงจากผู้อยู่อาศัย และเป็นะื้นที่ในการลงมติเห็นชอบในเรื่องสำคัญต่าง ๆ ร่วมกันและจะยึดถือมติจากที่ประชุมเป็นสำคัญ

ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้จะเป็นภาพรวมของการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรรแบบองค์รวม เมื่อคณะกรรมการหมดวาระก็จะทำการเลือกตั้งขึ้นมาใหม่และดำเนินการแบบนี้ต่อไปเรื่อย ๆ เพื่อให้หมู่บ้านจัดสรรได้รับการดูแลรักษา เหมาะกับการอยู่อาศัย ไม่กลายเป็นพื้นที่เสื่อมโทรมหรือมูลค่าลดลงในอนาคต

หน้าที่ของนิติบุคคลในการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรร

การทำงานและภาระหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะดำเนินการตามข้อบังคับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ได้ให้อำนาจไว้ โดยจะมีขอบเขตความรับผิดชอบ พื้นที่ที่ต้องรับผิดชอบ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วพื้นที่หมู่บ้านจัดสรรจะถูกแบ่งเป็นพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลจะดูแลในพื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ รวมถึงเรียกเก็บค่าส่วนกลางตามกำหนดจากสมาชิกเพื่อนำเงินไปบริหารจัดการบำรุงรักษาส่วนกลางต่อไป

หน้าที่ของนิติบุคคลในการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรร

• จัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี หรือจัดการประชุมสำคัญเมื่อมีวาระหรือเหตุการณ์สำคัญต่อสมาชิกหรือโครงการ
• จัดทำเอกสารรายงานการประชุม เอกสารการเงิน และรายงานทางการเงินประจำปี
• กำหนดตารางการประชุมประจำเดือน ประจำปี หรือตามวาระสำคัญและแจ้งให้สมาชิกได้รับทราบถ้วนหน้า
• บริหารการเงินและงบประมาณทีไ่ด้รับ
• ดำเนินการจัดเก็บค่าส่วนกลางตามกำหนด
• บริหารจัดการส่วนกลาง ตรวจสอบ ดูแล ซ่อมบำรุงพื้นที่สวนกลาง เช่น สวนสาธารณะ ถนน ไฟทาง ทางเดิน ขยะ ไปจนถึงความสะอาดและการจัดเก็บขยะ
• บริหารจัดการด้านความปลอดภัย ติดตั้งระบบป้องกัน ดูแล และแจ้งเตือนเกี่ยวกับความปลอดภัย
• จัดการกับปัญหาหรือข้อร้องเรียนที่ได้รับ มีการแก้ไขปัญหาอย่างโปร่งใส ไกล่เกลี่ยพิพาทระหว่างคู่กรณี และรายงานผลการจัดการ
• บริหารเรื่องการสื่อสารประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่าง ๆ ทั้งออนไลน์และออฟไลน์ เพื่อให้สมาชิกในหมู่บ้านรับทราบข่าวสารสำคัญเป็นประจำ

บริหารงานหมู่บ้านจัดสรรอย่างไร ให้มีประสิทธิภาพ

การบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรนั้นมีความคล้ายคลึงกับการบริหารจัดการทั่วไปในองค์กร คือต้องมีการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับลักษณะโครงการหมู่บ้าน ลักษณะของผู้อยู่อาศัย บรรยากาศภายในโครงการ จากนั้นดำเนินงานตามแผนกลยุทธ์ที่วางไว้ทีละขั้นตอน และมีการบันทึกผลการดำเนินงานเพื่อนำไปประเมินเพื่อปรับปรุงและพัฒนาแผนการบริหาร เพิ่มประสิทธิภาพการทำงานและปิดจุดด้อยหรือช่องโหว่ที่เกิดขึ้นให้การบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรมีความคล่องตัวและมีประสิทธิภาพสูงขึ้นเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่อง

ขั้นตอนบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรอย่างมีประสิทธิภาพและวัดผลได้

• วางแผนการดำเนินงานที่ชัดเจน มีความเป็นไปได้ และเหมาะสม หรือจัดตั้ง KPIs ในการดำเนินงานที่ชัดเจน
• ดำเนินการตามแผนที่วางไว้ทีละขั้นตอน
• บันทึกผลลัพธ์และปัญหาที่พบระหว่างการดำเนินงาน
• นำผลการดำเนินงานมาวิเคราะห์ความสำเร็จ และวางแผนพัฒนาปรับปรุงเพื่อนำไปใช้ในอนาคตให้เกิดประสิทธิภาพมากขึ้น

จะเห็นได้ว่าการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นงานที่มีขอบเขตในการดูแลเรื่องพื้นที่ที่ต้องรับผิดชอบมากกว่าอาคารชุด ทำให้ส่วนใหญ่การดูแลมักจะเลือกใช้บริษัทบริหารนิติบุคคลเข้ามาเป็นผู้ช่วยในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางและบริหารจัดการด้านต่าง ๆ โดยคณะกรรมการนิติบุคคลจะเป็นผู้เลือกมาอีกทีหนึ่ง เพราะประสิทธิภาพในการทำงานขององค์กรที่เป็นบริษัทจะมีมาตรฐานและครอบคลุมมากกว่านิติบุคคลที่หามาจากคนรู้จักหรือคนทั่วไป อย่างเช่นทีมงานนิติบุคคลที่มีความเชี่ยวชาญและมีประสบการณ์ในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านมาอย่างยาวนานจาก APP Services ที่พร้อมให้บริการด้านการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรอย่างมืออาชีพ ลดโอกาสในการเกิดปัญหากวนใจภายในหมู่บ้าน มุ่งเน้นการบริหารงานอย่างรอบด้าน ช่วยเพิ่มมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับที่อยู่อาศัยที่คุณรัก

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

บริษัทบริหารงานนิติบุคคล คืออะไร

บริษัทบริหารงานนิติบุคคล คือ บริษัทหรือองค์กรที่ให้บริการในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการด้านต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านการจัดการวิศวกรรมอาคาร ด้านการบริหารจัดการทั่วไป ด้านการบริหารจัดการชุมชน ด้านการจัดการเอกสาร ด้านการบริหารจัดการความพึงพอใจของลูกบ้าน และด้านอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งจะช่วยให้การอยู่อาศัยร่วมกันในอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรมีความสงบและช่วยพัฒนาคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย รวมถึงสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและอาคารในอนาคต

บริษัทที่ให้บริการงานนิติบุคคล สำคัญอย่างไร

การเลือกใช้บริษัทบริหารนิติบุคคลทำให้ได้รับบริการที่มีความเป็นมืออาชีพมากกว่าการเลือกนิติบุคลที่เป็นบุคคลทั่วไปที่อาจจะขาดความรู้ ความเข้าใจและประสบการณ์ในด้านการบริหารจัดการบางอย่าง ทำให้การให้บริการไม่ครอบคลุมกับความต้องการของลูกบ้าน หรือศักยภาพในการบริหารไม่มากพอโดยเฉพาะหากเป็นโครงการใหญ่ ๆ ที่มีผู้อาศัยจำนวนหลักร้อยขึ้นไป การเลือกบริษัทบริหารงานนิติบุคคลจะดูแลได้อย่างรอบด้านและครอบคลุมมากกว่า ทำให้การบริหารจัดการโครงการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการนั้น ๆ ได้

5 เหตุผลที่ต้องเลือกบริษัทบริหารงานนิติบุคคลมืออาชีพ

สำหรับการเลือกใช้บริษัทหรือองค์กรที่มีหน้าที่ในการบริหารจัดการงานนิติบุคคลอย่างมืออาชีพนั้นนอกจากช่วยให้การบริหารจัดการลูกบ้านส่วนต่าง ๆ ดำเนินไปได้อย่างราบรื่นแล้ว ยังมีเหตุผลอื่น ๆ ที่ทำให้บริษัทบริหารงานนิติบุคคลมีความจำเป็น ดังนี้

1. มีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการด้านนิติบุคคล

การเลือกองค์กรหรือบริษัทที่มีหน้าที่ให้บริการด้านการบริหารจัดการงานนิติบุคคล สิ่งที่จะได้ก็คือการบริหารที่มีความเป็นมืออาชีพ มีความรู้ความเข้าใจในทักษะการบริหารรอบด้าน สามารถรับมือกับปัญหาได้หลากหลายมากกว่าการใช้นิติบุคคลที่เป็นบุคคลธรรมดา ช่วยให้การดำเนินงานด้านนิติบุคคลของโครงการหรือหมู่บ้านราบรื่น ทรัพย์สินส่วนกลางได้รับการดูแลรักษาตามเป้าหมาย รวมถึงความต้องการของลูกบ้านถูกรับฟังและแก้ไขได้จริง

2. มีระบบจัดการทางการเงินที่โปร่งใส ชัดเจน

การบริหารจัดการด้านการเงิน เส้นทางการเงิน รายรับรายจ่ายต่าง ๆ จะถูกบันทึกและจัดทำเป็นรายงานทางการเงินเปิดเผยแก่ลูกบ้าน ทำให้การใช้บริการบริษัทบริหารจัดการงานนิติบุคคลช่วยตัดปัญหาการเงินไม่โปร่งใส ช่วยให้การบริหารเงินสำหรับส่วนต่าง ๆ เป็นไปอย่างราบรื่นและเกิดประสิทธิภาพสูงสุด

3. มีการใช้เทคโนโลยีเข้ามาบริหารจัดการนิติบุคคล

สำหรับบริษัทบริหารจัดการด้านนิติบุคคลมักมีการใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วยในกระบวนการทำงาน ทำให้การบริหารด้านต่าง ๆ มีความรวดเร็ว เช่น มีระบบแอปพลิเคชันระหว่างนิติบุคคลกับลูกบ้าน มีเว็บไซต์สำหรับเข้าถึงข้อมูลส่วนบุคคลของลูกบ้านได้ผ่านระบบสมาชิก ซึ่งจะช่วยลดภาระงานของนิติบุคคล ทำให้โฟกัสกับการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางและการบริหารจัดการด้านอื่น ๆ ที่มีความจำเป็นในขณะนั้น ๆ ได้มากขึ้น

4. มีหน้าที่จัดประชุม รับฟังเสียงของลูกบ้าน

สำหรับการประชุมประจำปี หรือการประชุมตามวาระสำคัญ นิติบุคคลเองมีหน้าที่ในการนัดหมายและจัดการประชุมอย่างเป็นประจำตามกำหนด เพื่อเป็นช่องทางในการอัปเดตข่าวสาร ข้อมูลสำคัญ รายงานการใช้เงินส่วนกลาง และแลกเปลี่ยนความคิดเห็นข้อเสนอแนะต่าง ๆ ระหว่างนิติบุคคลและลูกบ้านอย่างต่อเนื่อง สม่ำเสมอ

5. มีระบบการประชาสัมพันธ์ข่าวสารที่ทันสมัย

การประชาสัมพันธ์ข่าวสารข้อมูลต่าง ๆ ที่มีความสำคัญและเป็นประโยชน์ต่อลูกบ้านเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลที่จะต้องทำให้เกิดความเข้าใจที่ตรงกันและเกิดประโยชน์สูงสุดต่อผู้อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นการแจ้งเตือน การรับสิทธิประโยชน์ต่าง ๆ การเลือกบริษัทบริหารจัดการนิติบุคคลที่มีความเป็นมืออาชีพมักจะมีช่องทางในการประชาสัมพันธ์ข่าวสาร เช่น ไลน์ออฟฟิเชียล เพจ เว็บไซต์ จดหมายเวียนหรือการประกาศผ่านกระดานข่าวสาร อย่างสม่ำเสมอ

ทำไมต้องเลือก APP Services เป็นผู้ช่วยในการบริหารงานนิติบุคคล

สำหรับบริษัทที่ให้บริการบริหารงานนิติบุคคลที่มีคุณภาพ จะต้องมีความสามารถในการให้บริการที่ครอบคลุมครบถ้วน รวมถึงต้องมีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในการให้บริการที่หลากหลาย เมื่อเจอกับปัญหาด้านการบริหารจะสามารถแก้ไขและรับมือได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ สร้างความสัมพันธ์อันดีระหว่างนิติบุคคลและผู้อยู่อาศัย ซึ่งเป็นคุณสมบัติที่ APP Services มีครบถ้วน มั่นใจได้ในทีมงานนิติบุคคลที่ดูแลจัดการงานได้รอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นการบริหารจัดการทั่วไป การบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง การบริหารจัดการชุมชน การบริหารจัดการความเสี่ยงและความพึงพอใจ ไปจนถึงการให้บริการวิศวกรรมอาคาร งานกฎหมายและความปลอดภัย ลูกค้าส่วนใหญ่จึงมั่นใจและไว้ใจให้เราเป็นตัวแทนในการบริหารจัดการงานด้านนิติบุคคลอย่างต่อเนื่องยาวนาน

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

นิติบุคคลหมู่บ้าน vs นิติบุคคลคอนโด

แม้ว่าจะเป็นหน้าที่นิติบุคคลเหมือนกัน แต่การดูแลระหว่างอาคารชุดกับพื้นที่หมู่บ้านจัดสรรนั้นมีความแตกต่างกันทั้งในเรื่องของกายภาพพื้นที่และการจัดการบริหารชุมชน ด้วยพื้นที่ของหมู่บ้านที่มีความกว้าง เป็นพื้นที่แนวนอน ทำให้นิติบุคคลหมู่บ้านมีความแตกต่าง

1. ใช้กฎหมายจัดตั้งและควบคุมดูแลคนละฉบับ

• นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ****ถูกจัดตั้งขึ้นภายใต้กฎหมายพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม)
• นิติบุคคลอาคารชุด หรือ นิติบุคคลคอนโด ถูกจัดตั้งขึ้นและบริหารจัดการภายใต้กฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม)

2. ให้กรรมสิทธิ์แตกต่างกัน

• นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทรัพย์ส่วนบุคคลจะหมายถึง “ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” และทรัพย์ส่วนกลางจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยตรง
• นิติบุคคลคอนโด ทรัพย์ส่วนบุคคลจะหมายถึง “ห้องชุดและพื้นที่ใช้สอยภายในห้อง” และทรัพย์ส่วนกลางจะเป็นกรรมสิทธิ์รวมของผู้อยู่อาศัย ซึ่งนิติคอนโดจะทำหน้าที่ดูแลกรรมสิทธิ์รวมอีกทีหนึ่ง

3. การดูแลรับผิดชอบหลัก

• นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะดูแลรับผิดชอบในเรื่องของพื้นที่และระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการ เช่น ระบบไฟ ระบบน้ำ การกำจัดขยะ ความสะอาดของพื้นที่ การจราจรภายในโครงการ ถนน ไปจนถึงพื้นที่สาธารณะ หรือระบบความปลอดภัยในการควบคุมการเข้าออกพื้นที่ต่าง ๆ
• นิติบุคคลคอนโด จะดูแลรับผิดชอบในเรื่องการรักษาประโยชน์ของทรัพย์ส่วนกลางและระบบต่าง ๆ ในอาคาร เช่น ระบบลิฟต์ ระบบระบายอากาศภายในอาคาร ไฟติดผนัง การทาสีทางเดิน การดูแลระบบการเข้าใช้สนามกีฬา ฟิตเนสต่าง ๆ รวมถึงเรียกเก็บค่าส่วนกลางตามกำหนด

หน้าที่สำคัญของนิติบุคคลหมู่บ้าน

สำหรับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็จะมีหน้าที่หลักในการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางรวมทั้งระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการทั้งหมดทุกส่วน เพื่อให้การใช้ชีวิตของลูกบ้านในโครงการเป็นไปอย่างสะดวกและเป็นระเบียบเรียบร้อย สำหรับ 5 หน้าที่หลัก ๆ ที่มีความสำคัญ ได้แก่

1. ดูแลพื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภค

การดูแลพื้นที่ภายในโครงการรวมไปถึงการดูแลและซ่อมบำรุงระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการให้ใช้งานได้ดีอยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นการทำความสะอาดถนน การติดตั้งไฟส่องสว่างภายในโครงการให้เพียงพอ การติดตั้งกล้องวงจรปิดอย่างทั่วถึง การวางแผนระบบความปลอดภัยสำหรับคนเข้า-ออกโครงการ การแจ้งเหตุด่วนเหตุร้ายด้วยการจัดตั้งสายด่วนหมู่บ้าน ไปจนถึงการแก้ไขปัญหาการจราจร ซ่อมแซมพื้นผิวถนน ฯลฯ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน และเป็นการดูแลไม่ให้โครงการมีความชำรุดทรุดโทรม

2. เรียกเก็บค่าส่วนกลาง

นิติบุคคลหมู่บ้านเองก็จะมีหน้าที่ในการเรียกเก็บค่าส่วนกลางรายเดือนหรือรายปีตามที่โครงการกำหนด และมีหน้าที่ในการติดตามทวงถามลูกบ้านที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลางให้มีการจ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนด รวมถึงมีการออกกฎระเบียบและบทลงโทษในการชำระค่าส่วนกลางล่าช้า เพื่อสร้างแบบแผนที่ดีในการชำระค่าส่วนกลางให้กับลูกบ้านคนอื่น ๆ

3. จัดประชุมประจำปี

การจัดประชุมประจำปีก็เป็นอีกหน้าที่สำคัญของนิติบุคคลหมู่บ้านในการนัดหมายวันประชุมแจ้งเวียนให้ลูกบ้านรับทราบโดยทั่วกัน จัดทำวาระการประชุม รายงานแผนการดำเนินงานประจำปี ความสำเร็จในการพัฒนาส่วนกลางและคุณภาพชีวิตลูกบ้าน สรุปรายงานการประชุมแจ้งกลับให้ลูกบ้านได้ทราบ เพื่อแสดงให้เห็นถึงความโปร่งใสในการดำเนินงาน เป็นช่องทางในการสื่อสาร แลกเปลี่ยนและรับฟังข้อคิดเห็น ปัญหาต่าง ๆ จากลูกบ้านในการประชุมได้โดยตรง

4. รับข้อร้องเรียน และแก้ไขปัญหา

การเปิดช่องทางในการติดต่อระหว่างลูกบ้านและนิติบุคคลหมู่บ้านอย่างสะดวก รวดเร็ว เข้าถึงได้ง่าย จะช่วยให้นิติบุคคลรับรู้ถึงปัญหาของลูกบ้านและดำเนินการแก้ไขได้อย่างทันท่วงที ช่วยลดการเกิดปัญหาความไม่พอใจของลูกบ้าน หรือถูกครหาว่าเป็นนิติบุคคลที่เพิกเฉยต่อปัญหา ที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งในอนาคตได้ และในการแก้ไขปัญหาควรมีการรายงาน Process การดำเนินการให้ลูกบ้านได้ทราบโดยทั่วกัน เพื่อแสดงความโปร่งใสและแสดงให้เห็นถึงประสิทธิภาพในการแก้ไขปัญหาของทีมนิติบุคคล

5. สร้างมูลค่าเพิ่มให้กับบ้านและที่ดิน

สำหรับการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการหมู่บ้านและที่ดินให้สูงขึ้นในอนาคตนั้นก็ถือเป็นภารกิจที่นิติบุคคลหมู่บ้านต้องคำนึงถึง ซึ่งเป็นผลที่เกิดมาจากการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษา ซ่อมแซม วางแผนแก้ไขและดูแลความปลอดภัยภายในโครงการอย่างรอบด้าน ซึ่งจะเป็นตัวที่ช่วยทำให้มูลค่าของที่ดินเพิ่มมากขึ้น ไม่ตกลงตามกาลเวลา เป็นการสร้างคุณค่าให้กับโครงการและพัฒนาคุณภาพชีวิตให้กับลูกบ้านที่อยู่อาศัยในโครงการไปพร้อมกัน

เรียกได้ว่าการรับหน้าที่เป็นนิติบุคคลหมู่บ้านนั้น แม้จะมีขอบเขตหน้าที่ที่คล้ายคลึงกันกับนิติบุคคลคอนโด หรือนิติบุคคลอาคารชุด แต่ขนาดของพื้นที่ในการดูแลมีความกว้างและใหญ่โตกว่าการดูแลพื้นที่แนวตั้ง รวมถึงยังต้องมีการประสานงาน ติดต่อ และดูแลในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายที่ดินและกฎหมายหมู่บ้านจัดสรร การเลือกผู้ให้บริการด้านการบริหารจัดการนิติบุคคลที่เหมาะสมอย่าง APP Services จึงเป็นกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้การบริหารโครงการหมู่บ้านจัดสรรดำเนินไปอย่างมีประสิทธิภาพ ครบถ้วนทุกความต้องการ และช่วยเพิ่มมูลค่าของที่อยู่อาศัยและที่ดินในอนาคตได้จริงด้วยทีมนิติบุคคลคุณภาพประสบการณ์สูงจากเราที่พร้อมให้บริการ

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service

ค่าส่วนกลางคืออะไร ทำไมลูกบ้านต้องจ่ายค่าส่วนกลาง

ค่าส่วนกลาง  (Common Fee)  คือ เงินที่ลูกบ้านจะต้องทำการชำระให้กับนิติบุคคลตามกำหนดที่นิติบุคคลได้แจ้งไว้และมีการเรียกเก็บ เพื่อนำเงินที่ได้ไปใช้ให้เกิดประโยชน์กับทรัพย์ส่วนกลางที่ลูกบ้านทุกคนมีสิทธิ์เท่ากันในการเข้าใช้ ดังนั้นการจ่ายค่าส่วนกลางตามกำหนดอย่างสม่ำเสมอ ก็เป็นการจ่ายเพื่อให้นิติบุคคลได้นำเงินที่ชำระมานั้นไปพัฒนาคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัยของลูกบ้านให้ดีขึ้น สะดวกสบาย และมีความสุขในการอยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางได้ไหม

ไม่ได้ เพราะตามกฎหมายได้มีการกำหนดให้เจ้าของบ้านหรือคอนโด ต้องมีหน้าที่ในการชำระค่าส่วนกลางตามกำหนด เพื่อนำไปพัฒนา บำรุง ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของโครงการ การไม่ชำระค่าส่วนกลาง หรือชำระล่าช้า ส่งผลให้เกิดบทลงโทษทั้งตามกฎหมายกำหนด หรือตามที่นิติบุคคลแต่ละสถานที่เป็นคนออกกฎบังคับ เช่น เสียค่าปรับในการชำระช้า ถูกจำกัดสิทธิ์ในการเข้าใช้พื้นที่ส่วนกลาง หรืออาจถูกดำเนินคดีฟ้องร้องได้

บทลงโทษที่อาจเกิดขึ้นเมื่อไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

เมื่อลูกบ้านละเว้น หรือไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เมื่อนิติบุคคลทวงถามแล้วยังเพิกเฉย สิ่งที่ตามมาก็คือการได้รับบทลงโทษตั้งแต่การปรับเงินค่าชำระล่าช้า การจำกัดสิทธิ์บางประการ ไปจนถึงขั้นฟ้องร้องเป็นคดีความได้หากลูกบ้านยังคงนิ่งเฉยไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

บทลงโทษสำหรับลูกบ้านอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม

โดยตามกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 ได้มีการระบุถึงการไม่จ่ายส่วนกลางเอาไว้ในมาตรา 18/1 ไว้ดังนี้

• หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกิน 6 เดือน อาจถูกเรียกเก็บเงินค่าปรับเพิ่มในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี และหากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป อาจถูกเรียกเก็บเงินค่าปรับเพิ่มในอัตราร้อยละ 20 ต่อปี
• เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน ลูกบ้านอาจถูกระงับสิทธิ์ในการเข้าใช้ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส
• เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน ลูกบ้านจะไม่มีสิทธิลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่
• เจ้าของห้องจะไม่สามารถทำนิติกรรมใด ๆ ได้ เช่น โอน เปลี่ยนเจ้าของ ฯลฯ เนื่องจากจะยังไม่ได้รับ “ใบปลอดหนี้” จากนิติบุคคล
• เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 1 ปี อาจทำให้ถูกฟ้องร้องขึ้นศาลได้

บทลงโทษสำหรับลูกบ้านหมู่บ้านจัดสรร

โดยตามกฎหมายพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) ได้มีการระบุถึงกรณีการค้างชำระค่าส่วนกลางเอาไว้ ดังนี้

• หากลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลางตามกำหนด อาจถูกเรียกเก็บค่าปรับเพิ่มในอัตราร้อยละ 10-15 ต่อปี
• หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางมากกว่า 3 เดือน จะถูกจำกัดสิทธิการเข้าถึงบริหารส่วนกลางต่าง ๆ เช่น การจัดการขยะ การเข้าคลับเฮาส์ การใช้สวนสาธารณะ การเข้าใช้สนามกีฬา ฯลฯ
• หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลางมากกว่า 6 เดือน จะไม่สามารถทำนิติกรรมใด ๆ ได้ เช่น การขาย โอน เปลี่ยนเจ้าของ จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลางให้ครบถ้วนก่อน
• หากค้างชำระค่าส่วนกลางนานเกิน 1 ปี อาจถูกส่งเรื่องยื่นฟ้องศาลต่อไป

ผลกระทบที่เกิดเมื่อลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลาง

เมื่อลูกบ้านไม่จ่ายหรือค้างจ่ายค่าส่วนกลางเป็นเวลานาน ย่อมส่งผลกระทบต่อการบริหารจัดการนิติบุคคลโดยตรง เช่น อาจก่อให้เกิดการขาดสภาพคล่องทางการเงินในการนำไปพัฒนา ดูแล บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ทำให้คุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยโดยรวมมีความพึงพอใจลดลง ประสิทธิภาพในการบริหารจัดการทำได้อย่างไม่เต็มที่เพราะขาดเงินส่วนกลางที่ควรจะได้ และเมื่อขาดการดูแลรักษาก็จะส่งผลต่อเรื่องมูลค่าของที่ดินและที่อยู่อาศัยที่ลดลงเนื่องจากสภาพส่วนกลางที่ทรุดโทรม ขาดการดูแลที่ดี ทำให้ขายหรือปล่อยเช่าต่อได้ยาก เป็นโครงการที่มีภาพลักษณ์ไม่ดีในสายตาคนนอก

จึงกล่าวได้ว่าการเรียกเก็บค่าส่วนกลางนั้น เป็นสิ่งที่นิติบุคคลจะต้องให้ความสำคัญเป็นภารกิจหลัก ๆ เพราะเงินส่วนกลางที่ได้รับมาจะต้องนำมาจัดสรรใช้จ่ายเพื่อดูแล ซ่อมแซม บำรุงทรัพย์ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคในอาคารหรือหมู่บ้านให้มีพร้อมต่อการใช้งานอยู่เสมอ

รวมทั้งการบริหารจัดการส่วนกลางที่ดียังช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับที่อยู่อาศัยในระยะยาวและช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับผู้อยู่อาศัยได้ การเลือกใช้ทีมนิติบุคคลในการเข้ามาบริหารจัดการจึงเรียกได้ว่ามีความสำคัญมาก ต้องเลือกนิติบุคคลคุณภาพสูงอย่าง APP Services ที่มีความสามารถในการบริหาร มีแนวทางในการจัดเก็บค่าส่วนกลางที่ชัดเจน มีการวางโทษปรับที่เหมาะสม ช่วยให้โครงการเดินหน้าต่อไปได้ดี ไม่มีสะดุด

☎️ Tel: 02-086-7199

🟢 Line OA: @appmanagement

🔵 Facebook: APP Home Private Service