ลูกบ้านคอนโดต้องรู้! นอกจากกฎระเบียบในการอยู่อาศัยร่วมกันที่กำหนดโดยนิติบุคคลคอนโดแล้ว เรายังต้องให้ความสำคัญกับพรบ.อาคารชุด ซึ่งจะเป็นการอธิบายสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วม ขอบเขตอำนาจของนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงหลักเกณฑ์ในการบริหารจัดการอาคารชุด โดยปัจจุบันคือ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่ได้แก้ไขเพิ่มเติมจาก พ.ร.บ.อาคารชุดเดิมคือปี 2522 และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นมา เพื่อให้มีความทันสมัย ตอบโจทย์กับโลกปัจจุบันมากขึ้น จะมีส่วนไหนที่เปลี่ยนแปลงเพิ่มเติมบ้าง เราสรุปมาให้แล้ว
ภาพรวมการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายอาคารชุด มีอะไรบ้าง ?
โดยส่วนใหญ่แล้วจะเป็นเรื่องของเนื้อหาสาระเกี่ยวกับกฎหมายอาคารชุดที่มีการเพิ่มเติม ขยายขอบเขต และเพิ่มความชัดเจนในการดำเนินงานส่วนต่าง ๆ ให้เกิดความกระจ่างชัดมากยิ่งขึ้น ลดการเกิดปัญหาเคลือบแคลง หรือตีความไม่ชัดเจน ดังนี้
การเพิ่มบทนิยาม
มีการเพิ่มบทนิยามใหม่ ๆ เพื่อให้มีความชัดเจนและครอบคลุมมากยิ่งขึ้น ได้แก่
- “การประชุมใหญ่” หมายถึง การประชุมใหญ่สามัญ หรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี
- “คณะกรรมการ” หมายถึง คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
- “กรรมการ” หมายถึง กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
- “ผู้จัดการ” หมายถึง ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
รวมถึงเน้นย้ำถึงความสำคัญของ “ทรัพย์ส่วนกลาง” ที่ลูกบ้านทุกคนมีสิทธิใช้ร่วมกัน
การยื่นคำขอจดทะเบียนตามพ.ร.บ.อาคารชุด
สำหรับผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและต้องการขอจดทะเบียนอาคารชุด จะต้องเตรียมยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมหลักฐานและรายละเอียด ดังต่อไปนี้
- โฉนดที่ดิน
- แผนผังอาคารชุด รวมทั้งเส้นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ
- รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ จำนวนพื้นที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์ และอื่น ๆ ตามที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด
- อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14
- คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพันใด ๆ เว้นแต่การจำนองอาคารรวมกับที่ดิน
- ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
- หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
กรรมสิทธิ์ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง
- การโฆษณาขายห้องชุด ในอาคารชุดคอนโดมิเนียม ต้องตรงกับเอกสารและรายละเอียดที่ยื่นไว้ตอนขอจดทะเบียนอาคาร ทั้งข้อความและภาพในการติดประกาศจะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายห้องชุดด้วย และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางครบถ้วน และต้องสำเนาให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้ 1 ชุด
- สัดส่วนความเป็นเจ้าของพื้นที่ส่วนกลางของแต่ละห้องชุด คิดตามสัดส่วนของขนาดห้อง
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- ในกรณีขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด เจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนก็ต่อเมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง
- โดยผู้จัดการต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ ตามวรรคสอง ให้ภายใน 15 วัน นับตั้งแต่ได้รับคำร้องขอ
คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
- กำหนดให้มีคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งมาจากการลงมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยมีจำนวนกรรมการตั้งแต่ 3 ถึง 9 ท่าน
- คณะกรรมการชุดมีวาระการดำรงตำแหน่งครั้งละ 2 ปี
- สามารถได้รับการแต่งตั้งซ้ำได้ แต่จำกัดการดำรงตำแหน่งติดต่อกันไม่เกิน 2 วาระ ภายหลังจากการแต่งตั้ง
- ผู้จัดการนิติบุคคลต้องมีอายุไม่ต่ำกว่า 25 ปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้าม
- ชื่อนิติบุคคลอาคารชุดต้องมีคำว่า “นิติบุคคลอาคารชุด” ต่อท้ายชื่อ
- ให้สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุดต้องตั้งอยู่ในอาคารชุดนั้น
เรื่องการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
- กำหนดให้การประชุมใหญ่ต้องจัดขึ้น อย่างน้อยปีละครั้ง ภายใน 6 เดือนนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชี
- ระบุถึง องค์ประชุม ที่ชัดเจนในการลงมติเรื่องต่างๆ โดยแบ่งตามประเภทของมติ (เช่น มติธรรมดา มติพิเศษ)
- ให้ความสำคัญกับการ แจ้งวาระการประชุม ล่วงหน้าเพื่อให้ลูกบ้านมีเวลาศึกษาข้อมูล
ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
- เจ้าของร่วมที่ค้างชําระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กําหนด รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ด้วย
สิทธิและหน้าที่ของลูกบ้าน
- ย้ำถึงสิทธิในการใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกับลูกบ้านคนอื่นๆ และหน้าที่ของลูกบ้านในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามอัตราส่วนที่กำหนด
ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
- การเปลี่ยนแปลงข้อบังคับใด ๆ ต้องได้รับการอนุมัติเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และผู้จัดการต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ
การมีส่วนร่วมของลูกบ้าน
- การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจํานวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด หากไม่ครบองค์ประชุม ให้เรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน
- ผู้จัดการหรือคู่สมรสของผู้จัดการ เป็นประธานในการประชุมใหญ่ไม่ได้
- มติในเรื่องดังต่อไปนี้ ต้องมีเจ้าของร่วมลงคะแนนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด
- การแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ
- การกําหนดกิจการที่ผู้จัดการมีอํานาจมอบหมายให้ผู้อื่นทําแทน
บทกำหนดโทษ
- มีการเพิ่มมาตรา 63 ถึง 73 ในหมวด 8 เพื่อกำหนดบทลงโทษสำหรับการฝ่าฝืนกฎหมายอาคารชุด เนื่องมาจากการที่กฎหมายเก่ามีข้อกำหนดให้ทำตามแต่ไม่มีการกำหนดโทษ ทำให้บังคับใช้ไม่ได้จริง
ทำไมต้องอัปเดตกฎหมายอาคารชุด ล่าสุดอยู่เสมอ
แม้ข้อกฎหมายต่าง ๆ จะดูเป็นเรื่องไกลตัว แต่การติดตาม อัปเดตข้อมูลกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดที่มีการแก้ไข เปลี่ยนแปลง เพิ่มเติม หรือเพิ่มขอบเขตต่าง ๆ นั้นล้ววนแล้วแต่เป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับประโยชน์และสิทธิของลูกบ้านหรือเจ้าของร่วมโดยตรงทั้งสิ้น รวมถึงนิติบุคคลคอนโดเองก็ต้องคอยติดตามประกาศการอัปเดตกฎหมายอาคารชุดให้มีความเข้าใจและความรู้ที่เป็นปัจจุบันอยู่เสมอเพื่อให้ง่ายต่อการดำเนินงานดูแลทรัพย์ส่วนกลาง และสามารถตอบข้อร้องเรียนหรือแก้ไขปัญหาของลูกบ้านได้อย่างตรงจุดตรงประเด็น ลดแรงปะทะและข้อพิพาทต่าง ๆ ได้
เพราะถึงแม้ข้อกฎหมายเกี่ยวกับอาคารชุดจะเป็นเรื่องที่หลายคนมองว่า “ไกลตัว” แต่การที่เรามีความรู้เกี่ยวกับอาคารชุดไว้เกี่ยวกับข้อเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมต่าง ๆ ก็จะช่วยให้เรารู้ขอบเขตสิทธิทั้งของตัวเองและขอบเขตการดำเนินงานของนิติบุคคล ทำให้ลดโอกาสที่จะถูกเอารัดเอาเปรียบ หรือถูกริดรอนสิทธิที่ควรจะมี ดังนั้น APP Services จึงให้ความสำคัญกับเรื่องกฎหมายอาคารชุดเป็นหลักสำคัญในการดำเนินงาน เพื่อให้การบริหารจัดการพื้นที่ทรัพย์สินส่วนกลางมีความโปร่งใส ปลอดภัย และมีประสิทธิภาพมากที่สุด
☎️ Tel: 02-086-7199
🟢 Line OA: @appmanagement
🔵 Facebook: APP Home Private Service
