สำหรับคำว่า “นิติบุคคล” เราได้ยินกันมาจนคุ้นชินหู เมื่อพูดถึงที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรร ก็จะต้องมี “นิติบุคคล” เป็นผู้ดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง วางกฎระเบียบ และดูแลความเรียบร้อย ทำให้งานนิติบุคคลแบ่งออกได้เป็น 2 ประเภทหลัก คือ นิติบุคคลอาคารชุด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งจะแยกย่อยรายละเอียดของประเภทผู้รับผิดชอบลงไปอีก มาศึกษากันได้จากบทความนี้เลย !
ความแตกต่างระหว่าง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และ “นิติบุคคลอาคารชุด”
สำหรับงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด แม้จะเป็นงานนิติบุคคลเหมือนกัน คือ มีหน้าที่หลักในการดูแลความเรียบร้อยของทรัพย์สินส่วนกลาง บังคับใช้กฎกติกาข้อบังคับร่วมกัน และดูแลความสงบเรียบร้อย รวมไปถึงความปลอดภัย และแก้ไขปัญหาข้อร้องเรียน แต่ทั้ง 2 ประเภทนี้ก็มีความแตกต่างกันในเรื่องของ “วัตถุประสงค์” และ “ขอบเขต” ในการทำงานบางส่วน ดังนี้นิติบุคคลอาคารชุด
นิติบุคคลอาคารชุด (Condominium Juristic Person) เกิดขึ้นจากการจดทะเบียนอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม) มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินหลักที่เป็นส่วนกลางของอาคารชุดนั้น ๆ
ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่
- จัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด เช่น โครงสร้าง ทางเดิน ล็อบบี้ สวน ลิฟต์ สระว่ายน้ำ สนามกีฬา ผนังกำแพงภายนอก หรือระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ เป็นต้น
- การบริหารจัดการเรื่องการเงิน บัญชี รายงานการเงิน การจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม และการจัดทำรายงานประจำปี
- ดูแลรักษาความสงบและความปลอดภัย จัดตั้งเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และสอดส่องดูแลความเรียบร้อย
- ดำเนินการตามข้อบังคับและข้อกฎหมาย
- ทำหน้าที่เก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เพื่อนำมาพัฒนาและปรับปรุงดูแลทรัพย์สินที่เป็นส่วนกลางของคอนโดนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (Housing Estate Juristic Person) เกิดขึ้นจากการจดทะเบียนตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 (และที่แก้ไขเพิ่มเติม) มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง รวมทั้งระบบสาธารณูปโภคของหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ
ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ได้แก่
- ดูแลรักษา/ปรับปรุงและซ่อมแซมพื้นที่ทรัพย์สินส่วนกลาง รวมถึงระบบสาธารณูปโภค เช่น ถนน สวน ทางเดินเท้า ทางจักรยาน สนามเด็กเล่น ระบบไฟฟ้าส่วนกลาง ระบบน้ำประปาส่วนกลาง รั้วโครงการ เป็นต้น
- การบริหารจัดการเรื่องการเงิน บัญชี รายงานการเงิน การจัดประชุมใหญ่สมาชิก และการจัดทำรายงานประจำปี
- ดำเนินการตามข้อบังคับและข้อกฎหมาย
- ทำหน้าที่เก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพื่อบริหารจัดการและดูแลทรัพย์สินรวมถึงสาธารณูปโภคส่วนกลาง
นิติบุคคลต่างประเภท ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือไม่
แน่นอนว่านิติบุคคลที่ต่างประเภทกัน ย่อมส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลางที่แตกต่างกันด้วย โดยนิติบุคคลอาคารชุด มักมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางสำหรับการดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางที่อยู่ “ภายในอาคาร” ซึ่งมีค่าใช้จ่ายเฉพาะเจาะจง เช่น การซ่อมบำรุงลิฟต์ การซ่อมไฟส่องสว่าง หรือการปรับปรุงระบบปรับอากาศส่วนกลาง
ส่วนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางที่ครอบคลุมไปถึงสาธารณูปโภคนอกอาคาร หรือ “ภายนอกอาคาร” ซึ่งครอบคลุมทั้งโครงการ ก็จะทำให้มีค่าใช้จ่ายในการดูแลที่กว้างขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง
ข้อดี-ข้อจำกัดของนิติบุคคลทั้ง 2 ประเภท
สำหรับนิติบุคคลทั้ง 2 ประเภทนั้นก็เรียกได้ว่ามีจุดแข็งและจุดอ่อนที่แตกต่างกันออกไป เพื่อให้เห็นภาพและความแตกต่างได้อย่างชัดเจนมากขึ้น เราจึงรวบรวมข้อดีและข้อจำกัดของนิติบุคคลอาคารชุด และนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาเทีนบให้เห็นกันชัด ๆ ดังนี้
ข้อดีของนิติบุคคลอาคารชุด
- มีโครงสร้างการบริหารที่ชัดเจนตามพระราชบัญญัติอาคารชุด มีระเบียบและตรวจสอบได้
- ดูแลพื้นที่และทรัพย์สินส่วนกลางได้อย่างทั่วถึง
- เปิดโอกาสให้เจ้าของร่วมได้มีสิทธิ์ในการแสดงความคิดเห็น ตัดสินใจ ผ่านการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
- สามารถออกกฎ ข้อบังคับ ระเบียบ เพื่อสร้างความสงบเรียบร้อยและความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัย
- ช่วยเพิ่มมูลค่าของห้องชุดได้ในอนาคต
ข้อจำกัดของนิติบุคคลอาคารชุด
- ดูแลจัดการได้แค่ภายในอาคารเท่านั้น
- ความคิดเห็นที่ไม่ตรงกันกับเจ้าของร่วม อาจทำให้เกิดความล่าช้า หรือความกดดันในการดำเนินงาน
- การบริหารจัดการค่อนข้างซับซ้อน ต้องการผู้มีความรู้ความสามารถเฉพาะทาง
- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้าง หรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ต้องได้รับมติจากเจ้าของร่วมก่อน
ข้อดีของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
- เป็นการบริหารจัดการที่มีคุณภาพ มั่นใจได้ว่าการดูแลส่วนกลางจะมีความสม่ำเสมอและเป็นระบบ
- มีความสามารถในการออกกฎระเบียบควบคุมการอยู่อาศัยร่วมกัน
- ช่วยเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินที่ดินของหมู่บ้านจัดสรร
- เป็นตัวแทนในการติดต่อราชการภายนอก
- มีนิติบุคคลเป็นศูนย์กลาง สร้างความสามัคคีและความร่วมมือระหว่างกัน
- มีความโปร่งใสในการบริหารจัดการเงิน
ข้อจำกัดของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
- ลูกบ้านทุกคนต้องมีภาระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มขึ้น
- มีกฎระเบียบในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินส่วนตัว
- อาจเกิดความขัดแย้ง ความคิดเห็นไม่ตรงกันระหว่างนิติบุคคลกับลูกบ้าน
- เกิดผลกระทบต่อหมู่บ้าน หากไม่สามารถเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้
- มีกระบวนการจัดตั้งที่ซับซ้อนและต้องใช้งบประมาณ
- ขาดความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เพราะคณะกรรมการนิติบุคคลส่วนใหญ่มักเป็นลูกบ้านในหมู่บ้านที่เป็นอาสาสมัคร
ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลประเภทอาคารชุดหรือหมู่บ้านจัดสรร APP Service ก็พร้อมให้บริการเกี่ยวกับการ บริหารนิติบุคคลอสังหาริมทรัพย์อย่างครอบคลุม ครบทุกประเภทความต้องการ เช่น การจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง การดูแลรักษาระบบสาธารณูปโภค การปรับปรุงแก้ไขสิ่งอำนวยความสะดวก การสร้างความปลอดภัย และอื่น ๆ ตามขอบเขตหน้าที่ที่นิติบุคคลประเภทนั้น ๆ ต้องรับผิดชอบดูแลด้วยประสบการณ์ที่ยาวนาน ได้มาตรฐานอย่างแท้จริง
☎️ Tel: 02-086-7199
🟢 Line OA: @appmanagement
🔵 Facebook: APP Home Private Service
