แม้คำว่า “นิติบุคคลคอนโด” จะเป็นคำที่ได้ยินกันจนคุ้นเคย แต่เราเชื่อว่าหลายคนยังไม่รู้ถึงความหมายและบทบาทหน้าที่ของนิติบุคคลคอนโดว่ามีที่มาจากอะไร มีสิทธิ์ในการควบคุม ดูแล และรับผิดชอบเรื่องใดของลูกบ้านและอาคารชุดอยู่อาศัยบ้าง ในบทความนี้เราเลยจะพาทุกคนไปเจาะลึกเกี่ยวกับนิติบุคคลคอนโดกันแบบครบถ้วน ตอบทุกข้อสงสัยเกี่ยวกับนิติคอนโด !
นิติบุคคลคอนโด คือใคร?
นิติบุคคลคอนโด หรือนิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) คือ องค์กรที่ถูกจัดตั้งขึ้นตามกฎหมายเพื่อดำเนินการในการดูแลจัดการ บริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของอาคาร รวมถึงดูแลความสงบเรียบร้อยของผู้อยู่อาศัย ไปจนถึงการกำหนดนโยบายระเบียบแบบแผนในการอยู่อาศัย เพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัยในพื้นที่ส่วนรวมร่วมกัน
นิติบุคคลคอนโด มาจากไหน
นิติบุคคลคอนโด มีที่มาจากข้อกำหนดทางกฎหมายที่อาคารชุดจะต้องมีองค์กรหรือบุคคลที่จะเข้ามาทำหน้าที่ดูแลบริหารจัดการการดำเนินงานของคอนโด ผ่านการก่อตั้งและบริหารจัดการโดยเจ้าของห้องชุดทุกคนในโครงการ ผ่านกระบวนการดำเนินการต่าง ๆ ดังนี้
- เกิดขึ้นตามกฎหมายนิติกรรมและสัญญา พ.ศ.2545 กำหนดให้มีการจัดตั้งองค์กรนิติบุคคลขึ้น
- เกิดจากการจัดจ้างโดยเจ้าของโครงการ (ในช่วงที่คอนโดยังขายไม่หมด เจ้าของร่วมยังมีไม่ครบ) ไปจนถึงการแต่งตั้งบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ หรือแต่งตั้งบุคคลธรรมดาเข้ามาเป็นนิติคอนโดมิเนียมในช่วงแรก
- เกิดจากการตัดสินใจโดยเจ้าของห้องชุดทุกห้อง หรือเจ้าของร่วม เมื่อมีการขายจำนวนห้องชุดคอนโดมิเนียมได้มากขึ้น มีการโอนกรรมสิทธิ์ครบตามกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กำหนดไว้ เจ้าของร่วมจะมีสิทธิในการเข้ามาบริหารจัดการนิติบุคคลคอนโด ร่วมกันผ่านการประชุมใหญ่หารือ
นิติบุคคลคอนโด vs คณะกรรมการนิติบุคคลคอนโด ต่างกันอย่างไร
สำหรับนิติบุคคลคอนโด เป็นเหมือน “ผู้จัดการ” มีสถานะเป็นนิติบุคคลที่ถูกแต่งตั้งขึ้นมาโดยเจ้าของร่วม โดยอาจเป็นบริษัทภายนอกที่ได้รับการว่าจ้างให้เข้ามาบริหารจัดการ มีหน้าที่ในการดูแลบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ดูแลความเรียบร้อย จัดเก็บค่าส่วนกลาง ในขณะที่คณะกรรมการนิติบุคคลคอนโดจะเป็นเหมือนตัวแทนเจ้าของร่วม เปรียบเสมือน “คณะกรรมการบริษัท” ไม่ได้มีสถานะเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากแต่อย่างใด และมีบทบาทหน้าที่ในการควบคุมและตรวจสอบการบริหารจัดการของนิติบุคคล กำหนดนโยบาย และตัดสินใจแนวทางแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นภายในคอนโดมิเนียม
นิติบุคคลคอนโดมีหน้าที่อะไร ทำอะไรบ้าง
สำหรับหน้าที่หลักของนิติบุคคลคอนโด หรือที่เรียกสั้น ๆ ว่า “นิติคอนโด” ก็คือการบริหารจัดการทรัพย์สินที่เป็นส่วนกลาง คือส่วนที่เจ้าของห้องทุกคนในโครงการมีสิทธิ์ในการเข้าใช้งานพื้นที่เหล่านั้นร่วมกัน เพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย สะดวกสบาย และมีความปลอดภัย ทำให้สังคมคอนโดน่าอยู่ ผ่านนโยบายและกฎระเบียบที่สร้างขึ้นยึดถือปฏิบัติร่วมกัน และยังมีหน้าที่ในการเก็บค่าส่วนกลางเพื่อนำไปบริหารจัดการให้เกิดประโยชน์กับพื้นที่ส่วนกลางและผู้อยู่อาศัยทุกคนมากที่สุด
หน้าที่หลักของนิติบุคคลคอนโด ได้แก่
- ดูแลรักษา ซ่อมแซม บำรุง และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น โถงทางเดิน, บันได, ลิฟต์, สระว่ายน้ำ, สวน, ห้องออกกำลังกาย, ที่จอดรถ เพื่อให้พร้อมต่อการใช้งานของผู้อยู่อาศัย
- ดูแลระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางของคอนโดมิเนียม เช่น ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบจัดการขยะความสะอาด และระบบรักษาความปลอดภัย
- บริหารจัดการด้านการเงิน จัดทำรายงานการเงิน งบประมาณ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามขอบเขตที่ได้รับมอบหมาย
- กำหนดกฎระเบียบในการอยู่อาศัย เช่น การออกกฎส่วนกลาง ดูแลให้ผู้อยู่อาศัยปฏิบัติตามกฎระเบียบ และดำเนินการจัดการอย่างเหมาะสม เมื่อเกิดการละเมิดกฎข้อบังคับต่าง ๆ
- ดูแลด้านความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย เช่น การจัดให้มีระบบดูแลความปลอดภัยที่ครอบคลุม ติดตั้งกล้องวงจรปิด จัดจ้างเจ้าหน้าที่ดูแลความปลอดภัย และจัดการเรื่องร้องเรียนต่าง ๆ
- บทบาทตัวแทนเจ้าของร่วม เช่น การติดต่อประสานงานกับหน่วยงานภายนอกในนามตัวแทนเจ้าของร่วม และดำเนินการจัดประชุมประจำปีสำหรับเจ้าของร่วม เป็นต้น
นิติบุคคลคอนโดไม่มีสิทธิ์ในเรื่องไหน
แม้ว่านิติบุคคลคอนโดจะมีสิทธิ์ในการดูแล บริหารจัดการในเรื่องที่เกี่ยวข้องกับความเป็นอยู่และทรัพย์สินส่วนกลางต่าง ๆ ของคอนโดมิเนียม แต่เรื่องที่อยู่เหนืออำนาจการตัดสินของนิติบุคคลคอนโด ได้แก่เรื่องต่าง ๆ ดังนี้
- การจัดการทรัพย์สินของเจ้าของร่วม เช่น การเข้าห้องพักของผู้อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับความยินยอมของเจ้าของห้องโดยไม่มีเหตุฉุกเฉิน
- การสั่งให้เจ้าของห้องกระทำ/ไม่กระทำอะไรในพื้นที่ส่วนตัว หรือภายในห้องชุดของเจ้าของห้อง หากไม่มีเรื่องผิดกฎหมายหรือข้อบังคับเกิดขึ้น
- บังคับขายหรือยึดห้องโดยตรงจากเจ้าของห้องที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง
- การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ของพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ต้องการเปลี่ยนสนามแบดมินตันให้เป็นสระว่ายน้ำ ซึ่งจะต้องได้รับความเห็นจากการประชุมเจ้าของร่วมก่อน
- การแก้ไขข้อบังคับนิติบุคคล / การควบรวมหรือเลิกนิติบุคคล
- การแต่งตั้งหรือถอดถอนคณะกรรมการนิติบุคคล
- การใช้อำนาจในทางที่ผิด หรือการเลือกปฏิบัติกับเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่ง
- การกระทำที่ขัดกับมติที่ประชุมใหญ่ หรือทำให้เกิดความเสียหายต่อพื้นที่ส่วนกลางจากการบริหารผิดพลาด หรือความประมาทเลินเล่อ
- การแทรกแซงสิทธิเสรีภาพส่วนบุคคลของผู้อยู่อาศัย หรือการไปจำกัดสิทธิการแสดงความคิดเห็นของใครคนใดคนหนึ่ง
จำเป็นต้องมีนิติบุคคลคอนโดไหม
นิติบุคคลคอนโด เป็นสิ่งจำเป็นตามบทบัญญัติกฎหมายนิติกรรมและสัญญา พ.ศ. 2545 ที่กำหนดไว้ เพื่อให้เกิดการบริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางและเพื่อดูแลความสงบเรียบร้อยของการอยู่ร่วมกันภายในอาคารชุด ถ้าหากว่าเราไม่มีนิติบุคคลคอนโดในการดำเนินงานต่าง ๆ ภาระจะไปตกอยู่ที่เจ้าของบ้านทุกคนที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดูแลเพิ่มขึ้น หรืออาจเกิดปัญหาขัดแย้งจากการไม่ปฎิบัติตามกฎระเบียบ นำมาซึ่งความเสียหายต่อทรัพย์สินส่วนกลางและความขัดแย้งระหว่างผู้อยู่อาศัย ที่จะทำลายบรรยากาศอันดีในการอยู่ร่วมกันในระยะยาวด้วย
เพราะนิติบุคคลคอนโดถือเป็นสิ่งสำคัญของที่พักอาศัยไม่ว่าจะประเภทคอนโด หรือหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้มีคนหรือองค์กรที่ดูแลจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้ทุกคนสามารถเข้าถึง ใช้งานร่วมกันได้ และดูแลรักษาไปจนถึงการช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับคอนโดหรือที่ดินหมู่บ้านจัดสรรได้ในอนาคต APP Service เป็นบริษัทบริหารงานนิติบุคคล พร้อมให้บริการที่ครอบคลุม เข้าใจถึงหน้าที่และบทบาทการรับผิดชอบของนิติบุคคลอย่างรอบด้าน ช่วยให้การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลรับมือปัญหาต่าง ๆ จากผู้อยู่อาศัยเป็นเรื่องง่าย ไม่น่ากังวลอีกต่อไป
☎️ Tel: 02-086-7199
🟢 Line OA: @appmanagement
🔵 Facebook: APP Home Private Service
