การบริหารงานด้านนิติบุคคลในหมู่บ้านจัดสรรนั้นมีความแตกต่างกับการบริหารงานนิติบุคคลอาคารชุดหรือคอนโดทั้งในเรื่องของขนาดพื้นที่โครงการที่กว้างขวางกว่า จำนวนสมาชิกอยู่อาศัยที่มากกว่า รวมถึงหลักการในการบริหารจัดการก็อาจจะมีความแตกต่างกันไปในบางเรื่อง องค์กรนิติบุคคลจะมีหน้าที่หลักอะไรบ้าง และต้องบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรอย่างไรให้มีประสิทธิภาพ APP Services จะพาไปสำรวจในบทความนี้พร้อม ๆ กัน
ทำไมหมู่บ้านจัดสรรต้องมีนิติบุคคล
สำหรับหมู่บ้านจัดสรรเองก็จำเป็นต้องมีนิติบุคคลในการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรไม่ต่างไปจากนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งก็เป็นเพราะว่าข้อกำหนดตามกฎหมาย พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่ได้มีการกำหนดไว้ว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นองค์กรแยกออกมาทำหน้าที่ในการบริหารจัดการและดูแลความเรียบร้อยต่อจากเจ้าของโครงการ โดยมีเจ้าของที่ที่เป็นผู้ซื้อบ้านในโครงการเป็นสมาชิกนิติบุคคลร่วมกันทุกคน มีสิทธิ์ในการออกเสียง เลือกตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ให้เป็นตัวแทนในการหานิติบุคคลเข้ามาดูแลหมู่บ้านให้เป็นพื้นที่ที่เหมาะกับการอยู่อาศัย ไม่เสื่อมโทรมหรือถูกปล่อยทิ้งร้างในอนาคตเมื่อเวลาผ่านไป
หมู่บ้านจัดสรร มีการบริหารงานอย่างไร
หลังจากที่เจ้าของโครงการได้ทำการขายที่ดินหรือมีผู้เข้าซื้อที่หมู่บ้านจัดสรรได้เกินครึ่งหนึ่งของจำนวน และมีการสร้างส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคตามที่กฎหมายกำหนดครบถ้วน มีการตรวจประเมินมาตรฐานเรียบร้อยแล้ว ก็จะสามารถจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นเพื่อให้เป็นเสมือนตัวแทนเจ้าของโครงการในการสรรหาบริษัทบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเข้ามาเป็นผู้ดำเนินการบริหารจัดการ รับผิดชอบดูแลภาระที่จำเป็นภายในโครงการต่อไป
โดยการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรรนั้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องทำการจัดประชุมใหญ่สามัญประจำปีเพื่อเป็นเวทีในการรายงานผลการดำเนินงานด้านต่าง ๆ ผ่านรายงานการประชุม และมีการรับฟังข้อเสนอแนะ รับฟังเสียงจากผู้อยู่อาศัย และเป็นะื้นที่ในการลงมติเห็นชอบในเรื่องสำคัญต่าง ๆ ร่วมกันและจะยึดถือมติจากที่ประชุมเป็นสำคัญ
ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้จะเป็นภาพรวมของการบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรรแบบองค์รวม เมื่อคณะกรรมการหมดวาระก็จะทำการเลือกตั้งขึ้นมาใหม่และดำเนินการแบบนี้ต่อไปเรื่อย ๆ เพื่อให้หมู่บ้านจัดสรรได้รับการดูแลรักษา เหมาะกับการอยู่อาศัย ไม่กลายเป็นพื้นที่เสื่อมโทรมหรือมูลค่าลดลงในอนาคต
หน้าที่ของนิติบุคคลในการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรร
การทำงานและภาระหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะดำเนินการตามข้อบังคับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่ได้ให้อำนาจไว้ โดยจะมีขอบเขตความรับผิดชอบ พื้นที่ที่ต้องรับผิดชอบ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วพื้นที่หมู่บ้านจัดสรรจะถูกแบ่งเป็นพื้นที่ส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลจะดูแลในพื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ รวมถึงเรียกเก็บค่าส่วนกลางตามกำหนดจากสมาชิกเพื่อนำเงินไปบริหารจัดการบำรุงรักษาส่วนกลางต่อไป
หน้าที่ของนิติบุคคลในการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรร
- จัดประชุมใหญ่สามัญประจำปี หรือจัดการประชุมสำคัญเมื่อมีวาระหรือเหตุการณ์สำคัญต่อสมาชิกหรือโครงการ
- จัดทำเอกสารรายงานการประชุม เอกสารการเงิน และรายงานทางการเงินประจำปี
- กำหนดตารางการประชุมประจำเดือน ประจำปี หรือตามวาระสำคัญและแจ้งให้สมาชิกได้รับทราบถ้วนหน้า
- บริหารการเงินและงบประมาณทีไ่ด้รับ
- ดำเนินการจัดเก็บค่าส่วนกลางตามกำหนด
- บริหารจัดการส่วนกลาง ตรวจสอบ ดูแล ซ่อมบำรุงพื้นที่สวนกลาง เช่น สวนสาธารณะ ถนน ไฟทาง ทางเดิน ขยะ ไปจนถึงความสะอาดและการจัดเก็บขยะ
- บริหารจัดการด้านความปลอดภัย ติดตั้งระบบป้องกัน ดูแล และแจ้งเตือนเกี่ยวกับความปลอดภัย
- จัดการกับปัญหาหรือข้อร้องเรียนที่ได้รับ มีการแก้ไขปัญหาอย่างโปร่งใส ไกล่เกลี่ยพิพาทระหว่างคู่กรณี และรายงานผลการจัดการ
- บริหารเรื่องการสื่อสารประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่าง ๆ ทั้งออนไลน์และออฟไลน์ เพื่อให้สมาชิกในหมู่บ้านรับทราบข่าวสารสำคัญเป็นประจำ
บริหารงานหมู่บ้านจัดสรรอย่างไร ให้มีประสิทธิภาพ
การบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรนั้นมีความคล้ายคลึงกับการบริหารจัดการทั่วไปในองค์กร คือต้องมีการวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับลักษณะโครงการหมู่บ้าน ลักษณะของผู้อยู่อาศัย บรรยากาศภายในโครงการ จากนั้นดำเนินงานตามแผนกลยุทธ์ที่วางไว้ทีละขั้นตอน และมีการบันทึกผลการดำเนินงานเพื่อนำไปประเมินเพื่อปรับปรุงและพัฒนาแผนการบริหาร เพิ่มประสิทธิภาพการทำงานและปิดจุดด้อยหรือช่องโหว่ที่เกิดขึ้นให้การบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรมีความคล่องตัวและมีประสิทธิภาพสูงขึ้นเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่อง
ขั้นตอนบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรอย่างมีประสิทธิภาพและวัดผลได้
- วางแผนการดำเนินงานที่ชัดเจน มีความเป็นไปได้ และเหมาะสม หรือจัดตั้ง KPIs ในการดำเนินงานที่ชัดเจน
- ดำเนินการตามแผนที่วางไว้ทีละขั้นตอน
- บันทึกผลลัพธ์และปัญหาที่พบระหว่างการดำเนินงาน
- นำผลการดำเนินงานมาวิเคราะห์ความสำเร็จ และวางแผนพัฒนาปรับปรุงเพื่อนำไปใช้ในอนาคตให้เกิดประสิทธิภาพมากขึ้น
จะเห็นได้ว่าการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นงานที่มีขอบเขตในการดูแลเรื่องพื้นที่ที่ต้องรับผิดชอบมากกว่าอาคารชุด ทำให้ส่วนใหญ่การดูแลมักจะเลือกใช้บริษัทบริหารนิติบุคคลเข้ามาเป็นผู้ช่วยในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางและบริหารจัดการด้านต่าง ๆ โดยคณะกรรมการนิติบุคคลจะเป็นผู้เลือกมาอีกทีหนึ่ง เพราะประสิทธิภาพในการทำงานขององค์กรที่เป็นบริษัทจะมีมาตรฐานและครอบคลุมมากกว่านิติบุคคลที่หามาจากคนรู้จักหรือคนทั่วไป อย่างเช่นทีมงานนิติบุคคลที่มีความเชี่ยวชาญและมีประสบการณ์ในการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านมาอย่างยาวนานจาก APP Services ที่พร้อมให้บริการด้านการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรรอย่างมืออาชีพ ลดโอกาสในการเกิดปัญหากวนใจภายในหมู่บ้าน มุ่งเน้นการบริหารงานอย่างรอบด้าน ช่วยเพิ่มมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับที่อยู่อาศัยที่คุณรัก
☎️ Tel: 02-086-7199
🟢 Line OA: @appmanagement
🔵 Facebook: APP Home Private Service
